「この家の名義は、今どなたになっていますか」
実家のことでご相談をいただいたとき、私はまずそこを確認します。すぐに答えられる方は、そう多くありません。調べてみると、亡くなった親の名前のまま。ときには、その前の祖父の名前が残っていることもあります。
そういう方は、少なくありません。
以前は相続登記は義務ではなかった
以前は、相続登記をするかどうかは相続人の判断に任されていました。「そのうち手続きをしよう」「売ることになったら名義を変えよう」。そう考えて後回しにしてきた方も多いと思います。
責められることでは、ありません。以前は義務ではなかったのですから、すぐに手続きをしなかったとしても、不自然なことではありませんでした。
2024年4月から相続登記が義務になった
ただ、2024年4月1日から制度が変わりました。
相続によって不動産を取得した相続人は、自分が相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければならなくなりました。遺産分割の話し合いで取得する人が決まった場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に沿った登記をすることになります。
正当な理由がないまま申請しなかった場合は、10万円以下の過料の対象になることがあります。
こう聞くと、うちの家も急がなければ、と思われるかもしれません。
昔の相続も対象になる（期限は2027年3月31日）
ここで一つ、知っておいていただきたいことがあります。
この義務化は、2024年4月1日より後に起きた相続だけが対象ではありません。それより前に亡くなった方の不動産も、相続登記がされていなければ対象になります。
施行前に始まった相続については、2024年4月1日から3年間の猶予期間が設けられています。つまり、以前から名義を変えていない不動産は、原則として2027年3月31日までに対応することになります。
何十年も前に親や祖父母が亡くなっているから、自分には関係がない。そういうことではありません。
名義を変えないまま時間がたつと、相続人が増えていく
むしろ、長いあいだ名義を変えていない不動産ほど、注意が必要です。
例えば、親が亡くなった時点では、相続人が配偶者と子どもだけだった。そのまま登記をしない間に、その相続人の一人が亡くなった。すると今度は、その方の配偶者や子どもが相続人になります。
こうして相続が重なると、話し合いが必要な人が少しずつ増えていきます。
相続人の中に、ほとんど会ったことがない方や、連絡先が分からない方が含まれることもあります。
つまり相続登記は、時間がたてば自然に簡単になるものではありません。時間がたつほど集める戸籍の範囲が広がり、相続人の確認や話し合いに時間がかかることがあります。
まず確認するのは「今どうなっているか」
とはいえ、慌てて誰か一人の名義に決める必要はありません。
まず確認するのは、今どうなっているか、です。
不動産の名義は誰になっているのか。名義人が亡くなったのはいつなのか。遺言書はあるのか。相続人は何人いるのか。遺産分割の話し合いは済んでいるのか。
ここまで分かると、次に何をすればよいのかが見えてきます。
相続登記では、一般的に、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を集めて相続人を確認します。兄弟姉妹が相続人になる場合や、相続が何度も重なっている場合は、さらに多くの戸籍が必要になることがあります。
相続人が多い。疎遠になっている親族がいる。遺産分割の話し合いがまとまっていない。遺言書の内容について意見が分かれている。
そのような事情があれば、手続きに時間がかかるのは珍しいことではありません。
期限に間に合わないときの「相続人申告登記」
期限までに遺産分割をまとめて正式な相続登記を終えることが難しい。そういう場合のために、「相続人申告登記」という制度があります。
これは、自分が不動産の名義人の相続人であることを法務局へ申し出る手続きです。相続人全員でそろって行う必要はなく、相続人の一人が単独で申し出ることもできます。登録免許税もかかりません。
この手続きを期限内にしておけば、申し出た相続人については、相続登記の申請義務を果たしたことになります。
ただし、これで終わりではありません。
相続人申告登記は、不動産の名義を正式に相続人へ変更する手続きではありません。誰がその家や土地を取得するのかを確定するものでもありません。ですから、家を売却したり、金融機関の担保に入れたりする場合には、あらためて正式な相続登記が必要になります。
また、相続人申告登記をした後で遺産分割が成立した場合は、不動産を取得した方が、その成立日から3年以内に、内容を反映した登記を申請することになります。
この制度が求めていること
今回の制度は、「すぐに売りなさい」「早く誰か一人の名義に決めなさい」という制度ではありません。
名義人が亡くなったまま、誰が管理し、誰が責任を負うのか分からない状態を、長いあいだそのままにしないための制度です。
だからこそ、最初にすることは、家を売るか残すかを決めることではありません。
その家の名義と相続の状態を確認する。相続登記まで進められるのか。遺産分割の話し合いが必要なのか。期限までにまとまりそうになければ、相続人申告登記を使うのか。
今の状況が分かれば、進める順番も見えてきます。
司法書士と不動産会社、それぞれができること
一人で戸籍を集めたり相続人を調べたりするのが難しいときは、司法書士に相談する方法があります。司法書士は、登記の申請だけでなく、必要な戸籍の収集や書類の作成についても相談できる専門家です。
ここは正直にお伝えしておきます。不動産会社が、司法書士に代わって相続登記の申請書を作成したり、登記を代理したりすることはできません。
私どもができるのは、その手前の整理です。家を売る、貸す、そのまま残す。どの道があるのかを一緒に見たうえで、相続登記が必要であれば司法書士と連携して進めます。
寝屋川市・枚方市でも多いご相談です
寝屋川市や枚方市でも、名義が親のままになっている家のご相談はよくいただきます。皆さん、放っておいたわけではなく、きっかけがないまま時間が過ぎてしまった、という方がほとんどです。
家を売るかどうかは、まだ決まっていなくて構いません。
今の名義がどうなっているのか。相続人は誰なのか。何から確認すればよいのか。まずは、そこからで大丈夫です。
2027年3月31日の期限が近づいてから動き始めると、戸籍の収集や相続人同士の話し合いが間に合わないこともあります。
名義のことが気になっている、その段階で、状況だけでも確認しておく。それだけで、ずいぶん見通しが立ちます。
一人で抱え込まなくて大丈夫です。
※この記事は2026年8月時点の情報をもとにしています。制度の詳細や個別の取り扱いについては、法務局・司法書士にご確認ください。