成年後見のことも、ご相談ください
親が認知症になり、家をどうするか迷っている。
成年後見の申立てが必要なのか、分からない。
そんなときは、成年後見に詳しい司法書士・弁護士の先生をご紹介します。いまも成年後見人を務めている先生方です。
成年後見人には、ご家族がなることもできます。その場合も、ご紹介した先生と相談しながら進めることができます。
申立ての手続きは先生方が、家の査定や売却は当社が担当します。
※成年後見人は家庭裁判所が選びます。ご家族を候補者として申し立てても、状況によっては司法書士・弁護士などの専門職が選ばれたり、後見監督人がつけられたりすることがあります。紹介料はいただいていません。
親が認知症になり、成年後見人がついた。
施設の費用のために、親の自宅を売ることになった。
でも、ふつうの売却と何が違うのか、よく分からない。
そういうご相談を、いただくことがあります。
成年後見人が関わる不動産の売却は、手続きの順番が大切です。とくに本人の自宅を売るときは、家庭裁判所の許可が必要になります。許可を受けずに売ってしまうと、その売買は無効になります。
当社では、成年後見人の方からご依頼を受けて、家庭裁判所に出す査定書や売買契約書（案）を作り、許可を受けてから正式な契約・引渡しへ進めてきました。このページでは、その流れをお伝えします。
本人の「自宅」を売るときは、家庭裁判所の許可が必要です
本人が住んでいる家は「居住用不動産」として扱われます。いまは施設や病院にいて住んでいなくても、そこを出たときに戻る家であれば、居住用不動産に含まれます。
居住用不動産を売るときは、成年後見人が家庭裁判所に「居住用不動産処分許可」の申立てをして、許可を受けてから売買契約を結びます。
ですから、「買いたい人がいるので、先に契約だけしておこう」という進め方はできません。
保佐人・補助人の方も、不動産を処分する代理権がついている場合は、同じように許可が必要です。
自宅ではない不動産を売る場合
本人が住んだことのない土地や、人に貸している建物などは、居住用不動産にはあたりません。家庭裁判所の許可はいりません。
ただ、本人の大切な財産であることに変わりはありません。後見監督人がいる場合は、その同意が必要です。家庭裁判所にも相談しながら、なぜその価格で売るのかという根拠を残して進めます。
任意後見の場合は、契約で決めた代理権の範囲で進めることになり、扱いが違うところがあります。どれにあたるのかは、最初にご一緒に確認します。
売却の流れ
1. まず、査定書を作ります
周辺で実際に売れた事例や、いま売りに出ている物件、土地や建物の状態を確認して査定書を作ります。「この不動産は○○万円です」と金額だけを書くのではありません。なぜその価格になるのかが分かるように作ります。
2. 販売価格を、成年後見人の方と一緒に決めます
本人の財産を売ることになるので、当社だけで価格を決めて売り出すことはしていません。成年後見人の方から家庭裁判所に前もって相談していただき、査定の内容や販売価格を確かめながら進めます。この段階では、まだ正式な許可を受けるわけではありません。
3. 買主を探します
販売価格が決まったら、買主を探します。家の中に荷物が残ったままでも、売り出すことはできます。
4. 売買契約書（案）を作ります
買主が見つかったら、売買価格、手付金、残代金を払う日、引渡しの日、特約などを整理して、売買契約書（案）を作ります。家庭裁判所に出すための書類ですが、許可が出ればこの内容で正式な契約を結びます。ですから、実際の契約と同じように物件を調べて作ります。
5. 家庭裁判所に申立てをしていただきます
申立ては、成年後見人の方が行います。大阪家庭裁判所では、売買契約書（案）と、不動産会社が作った詳しい査定書を出すよう求めています。査定価格より低い価格で売る場合は、その理由を説明する資料も必要です。
申立ての費用は、収入印紙800円と郵便切手です。
6. 許可が出たら、正式に契約・引渡しへ
許可を受けてから、買主と正式な売買契約を結び、代金の受け取りと引渡しへ進みます。
すでに買いたい人がいる場合
親族の方やご近所の方が「買いたい」と言っている場合もあります。そのときは、買主を探す販売活動をしなくても、査定書と売買契約書（案）の作成まで進められます。
ただ、身近な方への売却でも、価格の根拠が必要なことは同じです。査定書はきちんと作ります。
許可が出るまでには、時間がかかります
家庭裁判所の審理には、ある程度の時間がかかります。どのくらいかかるかは、事案によって違います。大阪家庭裁判所も、取引が成立する一歩手前の段階で申立てをするよう案内しています。
施設の入居費用の支払いなど、期日が決まっている場合は、その日から逆算して早めに動き始めることが大切です。慌てなくて大丈夫ですが、段取りだけは先に立てておきましょう。
まだ成年後見人がついていない方へ
親が認知症などで判断する力が十分でなくなると、子どもであっても、親の代わりに家を売ることはできません。売るためには、まず家庭裁判所に成年後見の申立てをして、成年後見人を選んでもらう必要があります。
成年後見の申立ては、司法書士や弁護士の仕事です。当社では先生方と連携して、家をどうするかの整理からお手伝いします。親が元気なうちにできる備えについては、「親が認知症になったら、実家は売れなくなる」と聞いて、不安になった方へにも書いています。
よくある質問
Q1. 施設に入っていて、もう住んでいない家でも許可はいりますか？
多くの場合、いります。施設や病院を出たときに戻る家であれば、居住用不動産として扱われます。判断に迷うときは、家庭裁判所に確認していただくのが確実です。
Q2. 家庭裁判所に出せる査定書を作ってもらえますか？
はい。周辺の事例や物件の状態をもとに、価格の根拠が分かる査定書をお作りします。
Q3. 家の中に荷物が残っていても売れますか？
売れます。荷物をどうするかは、売買契約の条件として整理します。
Q4. 費用はかかりますか？
ご相談は無料です。仲介手数料は、売買が成立したときにいただきます。家庭裁判所に出す査定書の作成費用は、物件や調査の内容によって変わるため、最初にお伝えします。
Q5. 成年後見人をしている司法書士・弁護士ですが、依頼できますか？
はい。専門職の後見人の先生方からのご依頼もお受けしています。司法書士・弁護士の先生方へのページもご覧ください。
まずは、いまの状況をお聞かせください
成年後見人が関わる不動産の売却は、ふだんの売買に比べると、扱う機会が多い案件ではありません。不動産会社なら誰でも流れを知っている、というものでもありません。
だからこそ、急いで契約することより、手続きを飛ばさずに、価格や条件の根拠を確かめながら進めることが大切だと考えています。
まだ何も決まっていない段階でも大丈夫です。一人で抱え込まなくて大丈夫です。
※このページは2026年9月時点の情報をもとにしています。手続きの細かな点は家庭裁判所ごとに異なる場合があります。申立ての際は、管轄の家庭裁判所の案内をご確認ください。