「この土地は、建て替えができません」
相続した家のことを不動産会社に相談して、そう言われて戸惑う方がいます。今、そこに家が建っている。少し前まで人が住んでいた家もあります。それなのに、なぜ新しく建てられないのか。
言葉の意味が分からないまま、「売れない土地なのだろう」と受け取ってしまう方もおられます。
今回は、この再建築不可について、売るときに実際どうなるのかも含めて書いてみます。中古住宅の購入を考えていて、同じ言葉を聞いた方にも関係する話です。
再建築不可とは、今ある建物を解体したあと、原則として同じ敷地に新しい建物を建てることができない土地のことです。
大きく関係するのが、建築基準法の道路の決まりです。建物を建てる敷地は、原則として建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければなりません。
ここで注意したいのは、家の前に道があるからといって、その道が建築基準法上の道路とは限らないことです。また、道路に接していても、接している長さが2メートルに足りない場合もあります。
こうした土地では、今ある建物を壊したあと、新しく建物を建てられないことがあります。
では、今建っている家は違法なのか。そうとも限りません。
建てられた当時は適法だったものの、その後、法律や基準が変わったことで現在の基準に合わなくなっている建物もあります。これを既存不適格といいます。
ただし、今建物があるからといって、すべてが既存不適格というわけではありません。建築された時期や建築確認、当時の道路の扱いなどを調べなければ分かりません。
ここからが、売るときの現実です。
再建築ができない物件は、普通の土地や中古住宅と比べると、買える人が少なくなります。理由の一つが住宅ローンです。
金融機関は住宅ローンを融資するとき、購入する土地や建物を担保として見ます。将来建て替えることが難しい不動産は、一般的な土地や住宅と同じようには評価されないことがあります。そのため、住宅ローンを利用できる金融機関が限られたり、融資そのものが難しくなったりします。
そうなると、現金で購入する人、こうした物件を扱う投資家、買取業者など、買主候補も少なくなります。
買える人が少なくなれば、売却価格にも影響します。ただ、「再建築不可だから何割安くなる」というように簡単に決められるものではありません。場所、土地の広さや形、現在の建物の状態、前面の通路、隣地との関係などによって条件は大きく変わります。
そして、再建築不可と言われたときに、もう一つ確認してほしいことがあります。
本当に再建築できないのか。
前の道路が4メートル未満だからといって、それだけで再建築不可とは限りません。
古くからある住宅地には、幅4メートル未満の道がたくさんあります。私が仕事をしている寝屋川市や枚方市にも、そうした道は少なくありません。その中には、建築基準法上の道路として指定されている2項道路があります。
2項道路であれば、原則として道路の中心線から2メートルの位置まで敷地を後退させるセットバックを行うことで、建て替えができる場合があります。
つまり、前の道が狭いだけでは判断できません。その道が建築基準法上、どのような道路として扱われているのかを調べる必要があります。
さらに、建築基準法上の道路に接していない土地でも、条件によっては建築できる可能性があります。現在の建築基準法には、43条2項1号の認定と、43条2項2号の許可という制度があります。
敷地や周囲の状況など一定の条件を満たし、交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと認められれば、例外的に建築できる場合があります。
ただし、申請すれば建てられるというものではありません。敷地や通路の状況、建物の用途や規模、自治体ごとの取扱いによって判断は変わります。
ですから、「再建築不可です」と言われたからといって、その言葉だけで売却価格を決めるのではなく、まず道路や敷地の状況を確認した方がいいと思います。
そのうえで、本当に再建築が難しい土地だった場合、売り方を考えていきます。
私なら、隣の土地も確認します。
たとえば、自分の土地だけでは接道条件を満たしていなくても、隣地の一部を取得できれば条件を満たす可能性があります。反対に、隣地の所有者から見ると、その土地を購入することで自分の土地を広く使えることもあります。
そのため、一般の市場へ売り出すだけでなく、隣地の所有者に購入する意思がないか確認することも一つの方法です。
再建築が難しい物件を扱う買取業者へ売却する方法もあります。一般の方へ売却する場合とは価格などの条件が変わりますが、売却方法の一つとして考えることができます。
また、売らずに今ある建物を使う方法もあります。建物の状態によっては、修繕しながら住む。あるいは賃貸として利用する。そうした方法が考えられる場合もあります。
ただし、建て替えられないなら大規模にリフォームすればいい、と簡単に考えることもできません。
2025年4月から、2階建て木造住宅などで大規模なリフォームを行う場合、建築確認が必要になりました。対象となるのは、壁、柱、床、はり、屋根、階段などの主要構造部の一種以上について、過半の修繕や模様替えを行う工事です。
そのため、どこまで工事ができるのかは、建物の状態や工事内容を確認して判断する必要があります。
再建築不可という言葉を聞くと、価値のない土地なのではないかと思われる方もいます。でも、私はそう簡単には判断しません。
前の道は、建築基準法上どのような扱いなのか。本当に再建築できないのか。43条2項の認定や許可の可能性はないのか。隣地と組み合わせる可能性はないのか。今ある建物を利用する方法はないのか。一つずつ確認していきます。
調べてみると、最初に再建築不可と聞いたときとは、違う選択肢が見えてくることがあります。
もちろん、調べても再建築が難しい土地はあります。その場合は、その条件を隠さず、その土地を必要とする人を探していくことになります。
再建築不可だから売れない、ではありません。ただ、普通の土地と同じ売り方では難しい。これが、再建築不可の家を売るときの現実だと思います。
相続した実家や古い家について調べていて再建築不可と言われたら、まず確認してほしいのは、なぜ再建築できないのかという理由です。前の道の扱いなのか、接している長さなのか。理由が分かれば、次に何を調べればいいのかも見えてきます。
売るのか。残すのか。今の建物を使うのか。その判断は、状況を正確に調べてからでも遅くありません。分からないまま何年も置いていたとしても、責められることではありません。
どこから手を付ければいいのか分からないという段階でのご相談もお受けしています。手元に図面や登記の書類がそろっていなくても構いません。今分かっていることだけ教えていただければ、何を確認するところから始めるかをお話しできると思います。
※この記事は2026年9月時点の情報をもとにしています。制度の詳細や個別の取り扱いについては、自治体の建築担当窓口や専門家にご確認ください。