この家を買って、水まわりを直してから住みたいんです。中古住宅を見たあとに、そうお話しいただくことがあります。
住宅価格が上がっている中で、新築だけを探すのではなく、中古住宅を買って、自分たちの暮らしに合わせて直して住む。その考え方自体は、自然な流れです。そして、その工事費用も住宅ローンに組み込みたい、という話が続きます。
そのときに出てくる住宅ローンの一つが、フラット35リノベです。
フラット35リノベは、中古住宅の購入と、一定の要件を満たすリフォームを組み合わせる場合に利用できる制度です。ただ、通常のフラット35とは違い、物件を買って終わりではありません。
購入する中古住宅が、フラット35の技術基準を満たすこと。さらに、リフォーム工事後に、フラット35リノベとして必要な基準を満たすこと。この両方を見ていく必要があります。
ここで、私たち不動産業者の側が気を付けないといけないことがあります。
それは、通常のフラット35の適合証明書を発行できる人なら、フラット35リノベの工事後の確認もできる、とは限らないということです。
通常の中古住宅のフラット35であれば、適合証明検査機関または適合証明技術者に物件検査を申請し、合格すれば適合証明書が交付されます。この流れを理解している業者は多いと思います。
しかし、フラット35リノベの場合は、少し話が違います。リフォーム工事前の確認。工事の内容。工事後の確認。必要書類。つなぎ融資の有無。どのタイミングで資金が実行されるのか。通常の中古住宅のフラット35よりも、確認することが増えます。
住宅金融支援機構の説明では、フラット35リノベの資金は、リフォーム工事完了後、つまり適合証明検査に合格した後に受け取る流れとされています。そのため、中古住宅の代金決済やリフォーム工事費の支払いがある場合は、つなぎ融資が必要になることがあります。
ここを軽く見ていると、契約後に慌てることになります。
さらに、注意しておきたい制度の変更があります。
令和8年、2026年4月1日以後の物件検査申請分から、フラット35リノベの物件検査実施者に、一定の要件を満たした適合証明技術者が追加されました。ただし、これは金利Bプランに限られます。
ここが大事です。適合証明技術者でもできるようになった、という言葉だけを拾うと、間違えます。
誰でもできるようになったわけではありません。通常のフラット35の適合証明技術者であれば、すべてのフラット35リノベの物件検査ができる、という意味でもありません。住宅金融支援機構の説明でも、適合証明技術者はフラット35リノベの金利Aプランの物件検査を行うことができないとされています。金利Aプランを利用する場合は、フラット35リノベを取り扱っている適合証明検査機関に申請する必要があります。
つまり、フラット35リノベを使うときは、誰に適合証明を頼むかを、通常のフラット35以上に確認しておく必要があります。
ここを間違えると、買主に迷惑がかかります。
買主は、リノベーション費用も含めて住宅ローンを組めると思っている。工務店も、その前提で見積もりを作っている。売買契約も進めようとしている。
ところが、あとから確認すると、依頼しようとしていた人では工事後の確認ができない。金利Aプランは対応できない。必要な手続きが想定と違っていた。そうなると、スケジュールがずれます。最悪の場合、住宅ローンの組み立てそのものをやり直すことになります。
だから、フラット35リノベの説明をするときに、フラット35なので大丈夫です、という言い方はしない方がよいと思います。通常のフラット35と、フラット35リノベは、確認するポイントが違います。
特に、中古住宅購入とリフォーム工事費用を一体で借りる場合は、売買だけを見ていてはいけません。リフォーム工事の内容。見積書。工事完了時期。適合証明の確認者。金利Aプランなのか、金利Bプランなのか。つなぎ融資が必要なのか。金融機関がその商品を取り扱っているのか。ここまで、早い段階で整理しておく必要があります。
また、建築確認が必要なリフォーム工事を行う場合にも注意が必要です。住宅金融支援機構のQ&Aでは、建築確認が必要なリフォーム工事を行う場合、リフォーム工事の検査済証の写しを適合証明検査機関等に提出する必要があるとされています。
工事内容によっては、リフォームします、というひと言では済まないことがある、ということです。建築確認が必要なのか。検査済証が必要になるのか。工務店側がその流れを理解しているのか。買主がそのスケジュールを理解しているのか。ここも確認しておかないと、後から問題になります。
フラット35リノベは、うまく使えば買主にとって選択肢になります。中古住宅を購入し、必要なリフォームを行い、長く住める状態に整える。その資金計画を作れるという意味では、大きなメリットがあります。
ただし、不動産業者が中途半端な知識で説明すると危ない制度でもあります。通常のフラット35の適合証明書を発行できる人。フラット35リノベの金利Bプランで物件検査ができる人。金利Aプランで必要な確認ができる機関。この違いを、ひとまとめにしてはいけません。
買主から質問されたときに、すべてをその場で断定する必要はありません。ただ、入口として伝えられることはあります。
通常のフラット35とは確認するところが違うこと。リノベの場合は、対応できる適合証明の確認者かどうかを先に確認した方がよいこと。金利Aプランと金利Bプランで扱いが違う部分があること。工事内容によっては、建築確認や検査済証が関係することがあること。これくらいは、説明できるようにしておきたいところです。
住宅ローンの知識は、借入先や金利だけではありません。どの制度を使うのか。その制度に必要な物件条件は何か。誰が確認できるのか。どのタイミングで資金が実行されるのか。工事が絡む場合、どこで止まりやすいのか。ここまで見ておくことが、不動産業者の実務だと思います。
中古住宅とリノベーションの組み合わせは、これからも増えていくと思います。だからこそ、フラット35が使えるかだけで止まらず、フラット35リノベとして最後まで進められるかまで確認する。通常の適合証明と、リノベ後の適合証明を、同じものとして扱わない。この違いを知っているかどうかで、買主への説明の深さは変わります。
不動産業者は、住宅ローンを決める立場ではありません。でも、買主が間違った前提で進まないように、先に注意点を整理しておくことはできます。
中古住宅を買って直して住む計画は、先に順番を整えておくと進めやすくなります。どの制度を使うのか。誰に確認を頼むのか。工事はどこまでやるのか。このあたりを並べてみると、迷いにくくなります。
気になる物件やリフォームの希望があれば、その内容を伺いながら、確認しておく順番を一緒に整理します。まだ物件が決まっていない段階でも大丈夫です。
※この記事は2026年9月時点の情報をもとにしています。制度の詳細や個別の取り扱いについては、金融機関・適合証明機関などの専門家にご確認ください。