「このまま払えなくなったら、家は競売にかけられるんですよね」。そう聞かれることがあります。競売しかない、と思い込んでおられる方は少なくありません。
住宅ローンの返済が難しくなったとき、競売の前に検討できる方法があります。任意売却です。今回は、この任意売却について書いていきます。
まず、任意売却が普通の売却と何が違うのかからお伝えします。
通常、住宅ローンを利用して購入した家には、「抵当権」が設定されています。抵当権とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に備えて、金融機関などがその不動産を担保として確保している権利です。普通に家を売る場合は、売却代金などで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消してから買主へ引き渡します。
例えば、住宅ローンの残りが2,000万円で、家が2,500万円で売れた。この場合、売却代金から住宅ローン2,000万円を返済すれば、住宅ローンを完済できます。そのうえで抵当権を消し、買主へ所有権を移します。
では、住宅ローンの残りが2,500万円で、家を売っても2,000万円にしかならない場合はどうなるのでしょうか。売っても500万円足りません。
普通の売却であれば、不足する500万円を自分で用意するなどして、住宅ローンを完済しなければ抵当権を消すことができません。しかし、住宅ローンの支払いがすでに難しくなっている方が、500万円を用意するのは簡単ではありません。
そこで出てくるのが、任意売却です。
債権者と話し合い、売却しても住宅ローンを完済できない状態で、売却価格や売却条件などについて同意を得たうえで抵当権を抹消してもらい、家を売却します。これが任意売却です。
住宅ローンを全部返せないのに、なぜ金融機関などは抵当権を消してくれるのか。そう思われるかもしれません。理由の一つは、競売より任意売却の方が、高く売れることが期待できるからです。
競売は、裁判所の手続きによって不動産を売却する方法です。一方、任意売却は、一般の不動産売買に近い形で買主を探します。住宅金融支援機構も、任意売却は通常の不動産取引として売買されるため、一般的に競売より高値で売却できることが期待され、負債の縮減につながると案内しています。
金融機関など債権者にとっても、できるだけ多く回収できる方がよい。住宅ローンを借りている本人にとっても、高く売れれば、その分だけ売却後に残る借金を減らせる可能性があります。双方に任意売却を検討する理由があります。
ただし、ここで一つ、大切なことがあります。
任意売却をすれば、住宅ローンがすべてなくなるわけではありません。
先ほどの例で、住宅ローンが2,500万円残っていて、家が2,000万円で売れた。諸費用などを考えず単純に計算しても、500万円は残ります。この残った借金は、家を売ったからといって自動的になくなるわけではありません。売却後に残った債務をどう返済していくのかについては、債権者と話をしていくことになります。
つまり、任意売却をすれば住宅ローンがなくなる、ということではありません。家を売って住宅ローンの残りをできるだけ減らし、その後の生活を立て直していく、という考え方です。
また、住宅ローン以外にも抵当権などが設定されている場合があります。その場合は、売却するために消す必要がある抵当権などについて、それぞれの債権者との調整が必要になります。一つの金融機関だけと話せば終わる場合もあれば、複数の債権者との調整が必要になる場合もあります。関係する債権者が増えるほど、話が複雑になることがあります。
では、任意売却と競売では何が違うのでしょうか。
まず、売却の進め方です。任意売却では、通常の不動産売却と同じように、不動産会社が物件を売り出し、購入希望者を探します。もちろん、売却価格などについて債権者の同意が必要なので、所有者が何でも自由に決められるわけではありません。それでも、買主との契約や引渡し時期などについて相談しながら進められる余地があります。
一方、競売は裁判所の手続きによって進んでいきます。買受人が決まり、代金が納付されたあと、一定の条件を満たせば、買受人からの申立てによって裁判所が引渡命令を出す制度もあります。所有者自身が、この人に、この金額で売りたい、と買主を選んで進める売却ではありません。
次に、売却価格です。任意売却は一般の不動産市場で買主を探すため、競売より高い価格で売却できることが期待できます。ただし、任意売却なら必ず市場価格で売れる、競売なら必ず何割安くなる、というものではありません。物件の場所や状態、市場の動き、売却までに残された時間などによって価格は変わります。
大切なのは、少しでも高く売ることができれば、その分だけ残る住宅ローンを減らせる可能性があるということです。
もう一つは、売却の見え方です。競売になると、物件について裁判所の競売情報として公開されます。任意売却であれば、一般の中古住宅などと同じような形で販売活動を行います。外から見ただけでは、この家は住宅ローンを滞納して任意売却をしている、とは通常分かりません。こうした違いもあります。
ただし、任意売却にも注意しなければならないことがあります。その一つが、時間です。
任意売却は、不動産会社へ相談する。物件を調査する。債権者と調整する。売却価格を決める。販売する。買主を見つける。購入条件について債権者の同意を得る。売買契約を結ぶ。決済して抵当権を抹消する。こういう流れで進みます。すぐに終わるものではありません。
すでに競売の手続きが始まっている場合でも、任意売却が成立する余地が残っていることはあります。しかし、競売の手続きも同時に進んでいきます。買主を見つけたものの間に合わなかった。債権者との調整がまとまらなかった。売却価格について同意が得られなかった。そうなれば、任意売却が成立しないまま競売へ進むこともあります。
ですから、競売の通知が来てから考えればいい、ということにはなりません。任意売却を考えるのであれば、早く動いた方が、売却するための時間を確保できます。急かしたいわけではありません。使える時間が長いほど、選べる道が多い。それだけの話です。
そして、今回いちばんお伝えしたいのが、どの不動産会社に相談するのか、ということです。
任意売却は、普通に家を売るだけではありません。不動産を販売する知識に加えて、住宅ローンや抵当権、債権者との調整についての経験も必要になります。
金融機関や保証会社とのやり取りをしたことがあるか。複数の債権者がいる場合の調整を経験しているか。住宅ローンの残額と不動産の売却価格を見て、現在の状況をきちんと説明してくれるか。売却することだけではなく、その後の生活まで考えて話をしてくれるか。ここを見た方がよいと思います。
私は寝屋川で不動産の仕事をしていますが、この点については地域に関係なく同じだと思います。
また、任意売却について調べると、「引っ越し代を確保します」「退去費用をお渡しします」といった広告の文句を目にすることがあります。たしかに任意売却では、債権者との調整の中で、転居に必要な費用について相談できる場合があります。ただし、これは認められることもある、という程度の話です。必ず出るものではありませんし、金額も案件によって違います。ですから、必ずこれだけ受け取れます、と最初から言い切る説明には、少し慎重になった方がいいと思います。
良い話だけではなく、売却後に住宅ローンが残る可能性がある。任意売却が成立しないこともある。希望する退去費用が認められないこともある。最終的には競売になる可能性もある。こうした厳しい部分も含めて説明してくれる相手を選ぶことが大切だと思います。
住宅ローンの支払いが厳しくなったときに考えられる方法は、段階によって変わります。まだ滞納していないのであれば、早めに金融機関へ相談する。滞納が始まってしまったら、今どの段階まで進んでいるのか確認する。住宅ローン以外の借金が生活を圧迫しているのであれば、個人再生などで家を残せる方法がないか確認する。それぞれについては、別の記事にまとめています。そして、それでも住宅ローンそのものを払い続けることが難しいのであれば、競売になる前に任意売却という方法を考える。今回の話は、その段階のものです。
なお、所有権を手放したあとも今の家に住み続ける方法があるのかという点についても、別の記事で書いています。
最初から、家を売るしかない、と決める必要はありません。反対に、何が何でも家だけは残す、と決める必要もありません。今の状況を確認して、その段階で使える方法を一つずつ考えていく。それでも家を残すことが難しければ、できるだけ良い条件で売却して、次の生活へ進む。それも大切な選択だと思います。
ここまで来るのに時間がかかった、という方もおられます。返済のことは人に言いにくいものですから、そうなるのは自然なことだと思います。責められることでは、ありません。
任意売却をするかどうかを、相談の前に決めておく必要はありません。住宅ローンがいくら残っているのか。家はいくらくらいで売れそうなのか。ほかに担保が付いていないか。そこを一緒に確認するだけでも、次に考えることが見えてきます。まだ何も決まっていない段階でも、状況を話すところから始められます。
※この記事は2026年9月時点の情報をもとにしています。制度の要件や金融機関の取り扱いは変わることがあります。個別の状況については、弁護士・司法書士・金融機関にご確認ください。