ご相談の席で、返済予定表や通帳を並べながら、「住宅ローンだけなら、なんとか払えるんです」とおっしゃる方がおられます。困っているのは、そのほかの返済でした。
住宅ローンが10万円。カードローンが5万円。クレジットの返済が3万円。その他の借入れが2万円。毎月20万円を返しながら、生活が回らない。こういう状態です。
こうした場合に、選択肢の一つとして出てくるのが「個人再生」です。今回は、この制度について書いていきます。
個人再生は、裁判所を通じて借金を整理するための手続きです。自己破産とは違い、借金がすべてなくなるわけではありません。住宅ローン以外の借金について、法律で決められた基準に基づいて返済する金額を決め、原則3年間、事情によっては最長5年間で返していく計画を立てます。その計画が裁判所に認められ、計画どおり返済を続けると、残った借金について免除を受けられる仕組みです。
そして、個人再生には「住宅資金特別条項」、一般には「住宅ローン特則」と呼ばれる制度があります。一定の条件を満たせば、住宅ローンについては、ほかの借金とは別に扱い、返済を続けながら自宅を残せる可能性があります。これが、個人再生が家を残せる方法の一つとして挙げられる理由です。
先ほどの例でいえば、住宅ローンの10万円については返済を続けます。一方で、カードローン、クレジット、その他の借入れについては、個人再生によって返済する金額を減らせる可能性があります。毎月の負担を軽くしながら、住宅ローンを払い続ける。そんなイメージです。
ただ、個人再生をすれば住宅ローンも大幅に減る、ということではありません。ここは大切なところです。
住宅ローンは基本的に別枠です。住宅ローン特則を利用しても、住宅ローンそのものが免除されるわけではありません。滞納がある場合には、その滞納分についても対応する必要があります。一定の条件を満たせば、返済期間を延ばすなど、返済方法を調整できる場合もあります。ただし、どのような返済計画にできるかは、住宅ローンの状況などによって変わります。
そして、個人再生をすれば必ず家を残せる、というわけでもありません。いくつか確認しなければならない条件があります。
まず、自宅に設定されている担保です。住宅ローン特則を利用するには、自宅に住宅ローンを担保する抵当権以外の抵当権などが設定されていないことなどが条件になります。例えば、住宅ローンとは別の借入れをするために、自宅へ別の抵当権を付けている場合です。こうした場合は、住宅ローン特則を利用できるかどうか、専門家に確認する必要があります。
また、税金の滞納などによって差押えを受けている場合も、手続きを進めるうえで確認が必要です。ただし、差押えがあるから個人再生はできない、と一律には言えません。差押えの内容や現在の状況によって判断が変わります。
そのため、自宅を残す個人再生を考えるのであれば、土地と建物の登記事項証明書を確認しておく必要があります。住宅ローンの抵当権以外に、どのような登記が入っているのか。ここは大事なところです。
もう一つは、住宅ローン以外の借金の総額です。個人再生を利用するには、住宅ローンを除いた借金などの総額が5,000万円を超えていないことが必要です。一般の住宅ローン利用者で、そこまで借金があるケースは多くないと思います。ただ、事業をしていて事業資金の借入れなどがある方は、確認しておいた方がよいところです。
そして、今後も返済を続けられるだけの収入の見込みが必要です。個人再生は、借金をゼロにする手続きではありません。減額された借金を、決められた期間で返していく手続きです。そのため、今後も継続して収入を得られる見込みが必要になります。
個人再生には、「小規模個人再生」と「給与所得者等再生」という二つの手続きがあります。小規模個人再生では、将来にわたって継続的に収入を得られる見込みが必要です。給与所得者等再生では、それに加えて、給与など定期的で安定した収入があることが求められます。
また、住宅ローン特則を使える住宅にも条件があります。基本的には、自分が生活するために所有している住宅です。投資用マンションのように、最初から自分が住むためではない住宅について利用する制度ではありません。自宅の一部を店舗や事務所などに使っている場合には、その使い方も確認する必要があります。
つまり、自分名義だから使える、住宅ローンがあるから使える、という単純な制度ではありません。いくつもの条件を確認したうえで、この家について住宅ローン特則を使えるのかを判断する必要があります。
もう一つ、正直にお伝えしておきたいことがあります。
個人再生は、裁判所を利用する法的な手続きです。申立てに必要な書類も多く、債権者との関係や再生計画の作成など、専門的な判断が必要になります。特に住宅ローン特則を利用する場合は、住宅ローンの契約書、返済予定表、不動産の登記事項証明書なども確認しながら進める必要があります。
これは、弁護士や司法書士といった法律の専門家の仕事です。不動産会社が個人再生の手続きを行うわけではありません。
私は不動産の仕事をしていますので、自宅はいくらくらいで売れるのか。住宅ローンはいくら残っているのか。不動産にどのような権利が付いているのか。こうした不動産について確認することはできます。しかし、あなたは個人再生を利用できます、この条件なら住宅ローン特則を使えます、と法的な判断をする立場ではありません。ここは弁護士など法律の専門家に確認するところです。
寝屋川の事務所でも、不動産についての部分だけを整理して、そこから先は専門家におつなぎする、という関わり方をすることがあります。できることと、できないことの線は、はっきりしています。
もし、住宅ローンだけなら何とか払える、でも、ほかの借金の返済が重くて生活できない、という状況であれば、家を売ると決める前に、一度、個人再生という方法が使えないか確認する意味はあると思います。
そのときには、住宅ローン以外の借金はいくらあるのか。今後の収入はいくら見込めるのか。住宅ローンはいくら残っているのか。自宅に住宅ローン以外の担保が設定されていないか。差押えなどの登記がないか。こうしたことを整理して相談すると、話が進みやすくなります。
家を残す方法があるのに、知らないまま売ってしまう。それは避けたいところです。
一方で、個人再生を使っても毎月の住宅ローンそのものを払えないのであれば、家を残すことだけにこだわるのも違います。住宅ローンそのものの返済が難しい。住宅ローン特則の条件にも合わない。そうなれば、次の方法を考える必要があります。競売になる前に検討する任意売却については、別の記事にまとめています。
また、まだ滞納していない段階でできることや、滞納が続くと何が起きるのかについても、それぞれ別の記事で書いています。今がどの段階なのかによって、選べる方法は変わってきます。
相談が遅れるのには、理由があります。家のお金のことは、身近な人にほど言いにくいものです。誰にも話せないまま時間が過ぎることも、珍しくありません。責められることでは、ありません。
まだ何も決まっていない段階でも大丈夫です。個人再生を使うかどうかを決めてから来ていただく必要はありません。住宅ローンがいくら残っているのか。家はいくらくらいで売れそうなのか。ほかにどんな借入れがあるのか。そこを一緒に並べてみるだけでも、次に確認することが見えてきます。状況を話すところから始められます。
※この記事は2026年9月時点の情報をもとにしています。制度の要件や金融機関の取り扱いは変わることがあります。個別の状況については、弁護士・司法書士・金融機関にご確認ください。