離婚を決意したとき、多くの方が「家をどうするか」という問題に直面します。住宅ローンが残っている場合、共有名義になっている場合、子どもの学校の都合で今すぐ引っ越せない場合——状況はさまざまですが、「不動産の扱い」は離婚手続きの中でも特にトラブルになりやすいテーマです。
「売ればいいだけでしょ」と思われがちですが、実際にはローン残債・名義・税金・相手方との合意など、いくつものハードルがあります。この記事では、離婚時の不動産に関わる財産分与の基本と、売却という選択肢についてわかりやすく解説します。
財産分与とは、婚姻中に夫婦が共同で築いた財産を、離婚時に分け合うことです。不動産はその代表的な対象です。
重要なのは、「名義が誰か」と「財産分与の対象かどうか」は別の話だという点です。たとえ夫の単独名義であっても、婚姻中に取得した物件であれば、共有財産として財産分与の対象になります。逆に、どちらかが結婚前から持っていた不動産や、相続で取得した不動産は「特有財産」として分与対象外になるのが原則です。
財産分与の割合は、原則として2分の1ずつとされています。ただし、一方の収入が著しく低い場合や、事業用不動産が含まれる場合など、状況によって異なることもあります。
不動産を財産分与する方法は、大きく3つあります。
1つ目は「売却して現金を分ける」方法です。最もシンプルで、双方がすっきり清算できます。住宅ローンが残っている場合は、売却代金でローンを返済し、余った分を分け合います。ローン残債が売却代金を上回る「オーバーローン」の場合は、任意売却という方法も選択肢になります。
2つ目は「どちらかが住み続けて、相手に代償金を払う」方法です。子どもの学校環境を守りたい場合や、どちらかがどうしても家を手放したくない場合に選ばれます。ただし、名義変更や住宅ローンの借り換えが必要になるケースが多く、金融機関の審査が通らないこともあります。
3つ目は「共有名義のまま保留にする」方法です。これは基本的におすすめできません。離婚後も相手と共有名義が続くと、将来売却したいときに相手の同意が必要になったり、相手が亡くなった際に相続が複雑になったりと、長期にわたるトラブルの種になります。
住宅ローンが残っている場合、財産分与はさらに複雑になります。まず確認すべきことは、「売却代金でローン残債を完済できるか」という点です。
売却代金がローン残債を上回る場合（アンダーローン）は、売却後に残った資金を財産分与します。一方、ローン残債が売却代金を上回る場合（オーバーローン）は、売却後も債務が残ります。このケースでは「任意売却」という方法を検討することになります。任意売却は金融機関の同意を得ながら市場価格に近い形で売却し、残債については別途返済計画を立てる方法です。
また、住み続ける側がローンを引き継ぐ場合は、金融機関への事前相談が必要です。収入・信用情報などによっては、借り換えが認められないケースもあります。離婚が成立してからではなく、早い段階で金融機関と相談しておくことが重要です。
離婚に伴う不動産の問題は、感情的に難しい局面でもあり、専門知識がなければ判断が難しいことが多くあります。「どう進めればいいかわからない」「相手と話し合いがうまくいかない」という段階でも構いません。 ライフステージでは、離婚に伴う不動産売却・任意売却・財産分与に関するご相談を秘密厳守でお受けしています。大阪・寝屋川エリアでお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。