不動産を売却するときの手続きの流れとは？
必要書類や不動産会社選びのコツについても解説！

「空き家を持っている」「実家を相続した」などの理由から、不動産を持っている方も少なくありません。

近年では、地方に空き家を持っているけど仕事や持ち家が都会にあるので、なかなか管理ができないという事例も増加傾向にあります。

そのような不動産は売却して現金化するのも方法の1つです。

しかし、不動産売却を検討している方の中には、

• 不動産を売却する際の具体的な手続き方法について知りたい
• 不動産を売却するときに必要な書類について知りたい
• 不動産会社を選ぶときのコツについて詳しく知りたい

などという方も多いのではないでしょうか。

今回の記事では、不動産売却を検討しているけど不動産売却の流れが分からないという悩みを解決していきます。

記事の最後では、大阪府枚方市・寝屋川市、京阪沿線で不動産売却などに関してのオンライン相談ができる弊社「有限会社ライフステージ」についても紹介いたします。

不動産を売却する際の手続き4ステップについて分かりやすく解説していくので、不動産売却を検討していて不動産売却の流れが知りたいという方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産を売却するときの手続きの流れ4ステップ

不動産を売却するときは、いくつかの手続きを行わなければなりません。

しかし不動産売却を検討しているけど、売却の手続きが複雑そうなために放置してしまっているという方も少なくありません。

では、具体的にはどのような手続きを踏めば良いのでしょうか。

ここからは、不動産を売却するときの手続きの流れ4ステップについて詳しく解説していきます。

不動産売却に関する必要な情報を集める

あらかじめ不動産の売却に関する情報を収集せずに、いきなり不動産会社をあたると、悪徳業者に相場よりもかなり安い金額で売却されてしまう可能性も否定できません。

そのような事態を招かないためにも、不動産を売却する際は近隣の売却物件などの相場を調べ、自分が所有している物件が大体どれくらいで売却できそうか調べておくことが大切です。

周辺相場は不動産サイトなどで検索することが可能です。

あまりにも相場とかけ離れた売却金額を提示された場合は疑ってみるようにしましょう。

専門家に売却相談をする

周辺相場などに関する必要な情報が集められたら、不動産会社に相談して具体的な売却手続きを進めていきます。

また、不動産会社を選定する際は、その不動産会社に豊富な売却実績があるかどうかについて確認しておくことも大切です。

不動産会社に相談する際は、希望の売却までの期間・売却金額などについて伝えられるように準備しておきましょう。

売却したい物件の査定をする

不動産会社への相談後は、不動産会社に物件の査定をしてもらいます。

不動産会社が行う査定方法には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

机上査定は近隣の例などを元に査定額が算出されるのに対し、訪問査定では不動産会社の担当者が直接物件に訪れて査定します。

そのため机上査定に比べると、直接不動産を見て査定してもらえる訪問査定の方がより正確な査定ができます。 また、不動産会社によっても算出される査定額が異なるため、「より希望価格に近い金額で売却したい」「時間がかかってもいいから比較検討して慎重に売却したい」という場合は複数の不動産会社へ査定依頼してみるのがおすすめです。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産の査定完了後は、不動産会社と契約（媒介契約）を結び、不動産会社に買い手を探してもらいます。

この媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

2社以上の不動産会社へ依頼するときは「一般媒介契約」になりますが、1社のみへ依頼する場合は「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」になります。

購入の申込があった後に売買契約を結ぶ

購入を希望する相手が見つかれば、不動産会社から「購入申込書」が渡されます。

購入申込書には購入希望者の希望の条件が書いてあるので、これらを検討して、売買契約の手続きを進めていきます。

また、もしも購入申込書記載の条件を変更したい場合は、不動産会社を通して購入希望者と交渉してもらいます。

双方が条件に合意できれば、いよいよ売買契約を結びます。

売買契約の際は売買契約書を交わしますが、売買契約書には売買価格や不動産の詳細、引き渡しの日にちなどが記載されています。 記載内容に誤りがないか、再度慎重に確認するようにしましょう。

不動産を買主に引渡す

売買契約が完了したら、売買代金から手付金を引いた金額を受け取り、管理費や固定資産税を清算します。

登記に関する申請は、司法書士に依頼しましょう。

決済が完了したらいよいよ不動産の引き渡しです。

引き渡しまでに引っ越し業者の手配など引き渡しに必要な準備をしておくことも忘れてはいけません。

また、住宅ローンが残っている状態で不動産を引き渡す際は、それまでに抵当権抹消の手続きを忘れずに行いましょう。

抵当権を抹消するには、金融機関での手続きが必要なので、早めに相談する必要があります。

また、媒介契約を締結した不動産会社に相談し、抵当権抹消の手続きを進めていく方法もあります。

不動産を売却するときに必要な書類とは？

不動産を売却する際は、必要な書類を集めて提出する必要があります。

不動産売却に必要になる主な書類は以下の通りです。

売却する物件の種類（戸建てかマンションか）などによっても必要になる書類は異なるので、事前に不動産会社に確認し、準備できるものは早めに準備しておくようにしましょう。

• 身分証明書（マイナンバーカードや運転免許証など写真付きのもの）
• 登記済権利書・登記識別情報
• 固定資産税・都市計画課税証明書
• 固定資産評価証明書
• 建築確認済証
• 地積測量図
• 境界確認書
• ローン残高証明書
• ローン返済予定表
• マンション管理規約
• 通帳
• 印鑑証明書
• 印鑑（実印）
• 住民票

など

不動産会社を選ぶときのコツとは？

不動産会社を選ぶときのコツは、「実績がある」かつ「サポートを親身に行ってくれる会社」を選ぶことです。

つまり、信頼できる会社かどうかを見極めることが大切です。

不動産会社のHPや口コミなどを参考に複数の不動産会社を比較検討し、気になる不動産会社を数社に絞って相談してみましょう。

ただし、売却金額や大げさな表現（相場以上で）については、HPやチラシなどを鵜呑みにするのは危険です。

また、不動産会社によって得意分野やサポート内容が大きく異なる場合があります。

そのため、不動産を売却するうえで自分が何を重視したいのか明確にし、譲れない条件を満たしているかどうかを基準に選定するのもおすすめです。

大阪府枚方市・寝屋川市・京阪沿線で不動産の不動産売却に関する相談をするなら「有限会社ライフステージ」
有限会社ライフステージ（大阪府寝屋川市石津南町8-7）では、オンラインで気軽に不動産売却に関する相談が行えます。

オンライン相談では、大阪府枚方市・寝屋川市、京阪沿線を中心に土地の売買や賃貸など数多くの実績のある専門家によるアドバイスが受けられます。

大阪府枚方市・寝屋川市、京阪沿線で、

• 不動産売却に関する相談がしたい
• 不動産の査定を依頼したい
• 不動産売却の流れについて詳しく知りたい

など、不動産のお悩みがあれば、いつでもお気軽にご相談ください。

有限会社ライフステージへのお問い合わせはこちら

有限会社ライフステージ

監修　すえひろまさのり
　宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士
　住宅ローンアドバイザー、ホームインスペクター
　定借アドバイザー、少額短期保険募集の資格を持ち
　不動産業界30年以上のキャリアの持ち主。
　弁護士、司法書士との連携があり成年後見、任意売却
　も得意とする。
　土地や建物の査定・賃貸・売買・管理・改装工事など
　今も自ら携わる、現場主義。

不動産一括査定サイトの提示売却金額に騙されないように注意！不動産一括査定サイトを見るときの注意点3つを詳しく解説

不動産を売却する際にインターネットで「不動産一括査定サイト」を見て、不動産会社を決める方も少なくありません。

不動産一括査定サイトは簡単に比較できて便利ですが、果たして不動産一括査定サイトの情報をすべて信じても問題ないのか、悩んでしまうという方も多いのではないでしょうか。

そのため、不動産の売却を考えている人の中には、

• そもそも不動産一括査定サイトとは何なのか知りたい
• 不動産一括査定サイトで注意すべきことについて知りたい

などという方もいらっしゃるはずです。

結論、不動産一括査定サイトの提示売却金額には騙されないように注意が必要です。

今回の記事では、不動産一括査定サイトについての悩みを解決し、不動産一括査定サイトを利用する際に注意すること3つについて詳しく解説していきます。

記事の最後では、大阪府枚方市・寝屋川市、京阪沿線で不動産売却などに関してのオンライン相談ができる弊社「有限会社ライフステージ」についても紹介いたします。

不動産一括査定サイトを見て検討しているけど、本当にこれでいいのか不安に思っているという方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産一括査定サイトとは？

そもそも不動産一括査定サイトとは、不動産を売却したいときに、スピーディーかつ高い価格で売却するための査定を簡単にしてくれるサービスのことをいいます。

本来であれば、複数の不動産会社に査定依頼する際は、不動産会社それぞれに依頼をかけて査定してもらう必要があります。

その場合はそれぞれの不動産会社に査定料を払い査定してもらうことになるので、査定料はもちろん、それなりも時間や手間もかかってきます。

しかし、不動産一括査定サイトを使えば、インターネット上で必要事項を入力するだけで複数の不動産会社へ一気に査定依頼ができます。

また、不動産一括査定サイトは無料で利用できるサービスなので、査定料などの費用もかかりません。

さらに査定価格を提示してもらえるスピードも速く、最短で即日に売却したい不動産の査定が完了します。

不動産一括査定サイトで注意すべきこと3つを紹介

無料かつスピーディーに査定してもらえるという効率の良さから、現在では多くの人が不動産一括査定サイトを利用しています。

しかし、本来は査定料を支払い査定してもらうはずであるのに、「無料」で査定してもらえるという点に違和感を覚える方もいらっしゃるのではないでしょうか。

結論、不動産一括査定サイトの情報をすべて信頼して不動産会社を決めてしまうのは危険です。

ここからは、不動産一括査定サイトを正しく活用するために、不動産一括査定サイトを利用する際に注意すべきこと3つを詳しく紹介します。

不動産一括査定サイトを利用する際は、今から説明する3つの注意点を踏まえたうえで上手く活用するようにしましょう。

前もって正しい情報を揃えておく

1つ目は、前もって売却したい不動産に関する正しい情報を揃えておくことです。

不動産一括査定サイトを利用する際は必ず、売却したい不動産や依頼主などに関する情報の入力が求められます。

そこで間違った情報を入力してしまうと、正しい査定結果が得られません。

そのため、あらかじめ正しい情報を準備し、正しく入力するようにしましょう。

ここからは、実際に不動産一括査定サイトで入力が求められる情報について詳しく解説していきます。

入力が求められる情報は大きく分けると「売却したい不動産の情報」「依頼主の情報」「売却に関する情報」の3つです。

不動産一括査定サイトを利用する際は、これらの情報をすべて正しく入力することが大切です。

特に「売却したい不動産の情報」や「売却に関する情報」の入力を誤ってしまうと、不動産会社の選定ミスに繋がりやすいため、注意が必要です。

また、査定結果は郵送またはメールで送られてきます。

そのため、住所や電話番号、メールアドレスなどの依頼主の情報も間違いがないように記入するようにしましょう。

多くの不動産会社から電話や資料が届いてしまう

2つ目は、多くの不動産会社に入力した情報が流出してしまうことを覚悟したうえで利用することです。

ネット上でアンケートや保険、ショッピングサイトなどに情報を入力した後に、複数の会社から資料や電話が届いて大変だったという経験をされたことがある方も多いのではないでしょうか。

不動産一括査定サイトもそれらと同様に、複数の不動産会社へ個人情報や不動産の情報を渡してしまうことになります。

競争が激しい不動産会社は「選ばれたい」という一心で必死に電話をかけてきたり資料を送ってきたりして営業をかけます。

これは、不動産会社側には査定依頼された時点で査定サイトから使用料が発生しますが、その費用を回収することと、依頼者から選ばれることによって売却成立時の仲介手数料の収入が見込めるためです。

この時点で依頼主がしっかり情報を見極めずに不動産会社を選定してしまうと、当初の査定金額で売却できず徐々に販売価格を下げられ、他社が提示した相場の価格帯で売却することになってしまいます。

結果、時間だけが余計にかかる恐れがあるのです。

そのため、依頼主は送られてきた多くの資料や電話の中で冷静に情報を見極め、不動産会社を決めることが大切です。

しかし、そもそも多くの電話や資料が来てしまうと困るという方は、不動産一括査定サイトの利用はおすすめできません。

その査定価格になる根拠をはっきりさせる

3つ目は、疑いの目を持って査定結果を分析し、その査定価格になる根拠をはっきりさせることです。

とにかく1番高く売却できる不動産会社を知りたいと思いながら、不動産一括査定サイトを利用する人も少なくありません。

もちろん、売却価格は高ければ高いほど得をします。

また、不動産会社側も選ばれたいという思いから、なるべく高い査定価格を提示してきます。

しかし、1番大切なのは「その査定価格になる根拠は何か」ということです。

仮に不動産一括査定サイトで提示された査定価格のみで不動産会社を選んでしまうとします。

そうすると、後から改めて提示された売却価格が低く、こんなはずではなかったと後悔してしまうこともあるのです。

査定価格と実際に提示される売却価格が全然違ったという事態にならないためにも、不動産一括査定サイトで提示された査定価格を疑いながら見ることが大切です。

査定結果を細かく確認したうえでもしも分からないことがあれば、該当の不動産に直接問い合わせて聞いてみるのもおすすめです。

また、それでも不動産一括査定サイトだけで決めてしまうのは不安だという方もいらっしゃるはずです。

そのような方は、気になる不動産会社をいくつかに絞って、より正確に査定してもらえる訪問査定を依頼してみましょう。

大阪府枚方市・寝屋川市・京阪沿線で不動産売却についての相談をするなら「有限会社ライフステージ」
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人の出入りがない空き家は劣化が早い？劣化の原因と対策・活用方法を詳しく解説

地方の実家を相続したけど、仕事の関係で都会に住んでいてなかなか管理のために戻れないという理由から、人の出入りがない空き家問題が深刻になってきています。

空き家を持っている人の中には、会社や持ち家がある場所と空き家が離れていて管理ができていないという人も多いのではないでしょうか。

遠方でなかなか空き家の管理ができていないと、

• 空き家の劣化が早くならないように人の出入りがあった方がいいのか知りたい
• 空き家の劣化が進む原因について知りたい
• 空き家の劣化を防ぐ方法について知りたい

という疑問が出てくる人も多いのではないでしょうか。

今回の記事では、人の出入りがない空き家は劣化が早くなるのかどうかという疑問を解決していきます。

あわせて空き家の劣化が進む原因と対策、劣化が進む前に空き家を活用する方法についても詳しく解説します。

記事の最後では、大阪府枚方市・寝屋川市、京阪沿線で人の出入りがない空き屋に関してのオンライン相談ができる弊社「有限会社ライフステージ」についても紹介いたします。遠方でなかなか空き家の管理ができていなくてお悩みの方は、ぜひ最後までご覧ください。

人の出入りがない空き家は劣化が早い？

空き家を持っている人の中には、仕事などの関係で遠方のため、なかなか空き家の管理ができないという人も少なくありません。

なかなか空き家の管理ができずに放置していると、劣化が早まらないのではないかと心配になる方も多いのではないでしょうか。

結論、人の出入りがない空き家は人の出入りがある場合と比べると劣化が早くなってしまいます。

劣化が進むと「売却しづらくなったり希望の価格で売れなくなったりする」「治安が悪くなり近所迷惑になる」などの問題が発生する可能性があります。

そのため、なるべく空き家の劣化が進まないような対策が必要になります。

人の出入りがない空き家の劣化が早い原因とは？

先述の通り、人の出入りがない空き家は劣化が早くなってしまいます。

それでは、人の出入りがない空き家の劣化が早い原因は何でしょうか。

ここからは、劣化が早くなる原因を4つ紹介します。

修繕すべきところに気づけない
1つ目は、修繕すべきところに気づけずに対処が遅くなってしまうことです。

人の出入りがあり目が行き届いていれば、雨漏りや故障・傷みなどを発見しやすく早めに対処できます。

しかし、人の出入りがなければそのような箇所も長い間放置することになってしまいます。

そのため、早く気づけていれば低いコストで修繕できていた箇所も、気づくのが遅くなることで修繕にかかるコストも高くなってしまったり手遅れになってしまったりする可能性があります。

さらに状況が悪化すると、2次被害なども出てくる可能性があり、急速に劣化が進む原因になるのです。

換気ができないため湿気が充満しやすい
2つ目は、換気ができないために湿気が充満しやすくなってしまうことです。

人の出入りがある場合は、ドアや窓の開け閉めができるため、定期的に換気が可能です。

しかし、人の出入りがない場合はドアや窓を閉め切った状態になるため、家の中に湿気が充満してしまいます。

また、現在の日本は木造建築が多く湿度も高いのが特徴です。

湿気による水分を木材が吸収することで、空き家の劣化を早めてしまいます。

太陽光が入らない場合は、さらに空き家の劣化スピードも早まります。

草木が伸び放題になり空き家に影響を及ぼす
3つ目は、庭などの草木が伸び放題になり、空き家にも悪影響を及ぼしてしまうことです。

人の出入りがないと、空き家の管理ができないのはもちろん、敷地内にある庭などの草木の管理もできません。

庭などをそのままにしておくと、草木や根っこは伸び放題になってしまいます。

伸び放題となった草木や根っこは、雨どいや排水管の詰まりの原因にもなり、空き家の劣化を早めてしまうのです。

害虫などが住み着きやすくなる

4つ目は、人が住まないことで害虫や害獣が住みつきやすくなってしまうことです。

先ほど、換気ができないことで湿気が充満しやすくなると説明しましたが、換気できないことで懸念されるのは湿気の問題だけではありません。

水道や下水管に水が通らなかったり換気ができなかったりすると、シロアリやダニ・ねずみやゴキブリ、ネコなどの害虫や害獣も住み着きやすくなります。

住み着いた害虫や害虫は空き家の木材を食い散らかし、そのダメージによって空き家の劣化が早くなってしまいます。

人の出入りがない空き家の劣化を遅らせる方法とは？

人の出入りがないと、湿気が充満したり害虫が発生したりして空き家の劣化が早まることが分かりました。

では、空き家の劣化を遅らせる方法はあるのでしょうか。

ここからは、人の出入りがない空き家の劣化を遅らせる方法を4つ紹介します。

定期的に出入りして換気やメンテナンスする

空き家の劣化を遅らせるには、定期的に空き家に出入りし、換気やメンテナンスすることが大切です。

定期的に空き家へ訪問し空気の入れ替えをすることは、劣化を遅らせる1番有効な方法です。

特に雨の多い梅雨の時期や害虫が発生しやすい夏などは、定期的に空き家を訪れて換気やメンテンナスをしましょう。

換気やドアの開け閉めによって空気を入れ替えられることで、湿気対策と害虫・害獣対策の両方ができます。

また、空き家を訪問した際は通水することも重要です。

定期的に通水することで錆がつきにくくなり、下水管などの詰まりや害虫の侵入も防げます。

業者に依頼して草木のメンテナンスを行う

草木のメンテナンスは思い切って業者に依頼してしまうのも1つの方法です。

換気や修繕箇所のチェック、通水程度であれば半日～1日でできますが、庭木の剪定となるとなかなかそうはいきません。

特に長い間草木のメンテナンスをしていない場合は、草木が伸び切ってしまって業者に依頼しないと剪定が難しくなります。

そのため、定期的に草木のメンテナンスができない場合は、あらかじめ業者に依頼して剪定してもらうのがおすすめです。

薬やハーブを用いて害虫の侵入を防ぐ
先述の通り、定期的な通水は害虫や害獣の侵入を防ぐのに効果的です。

しかし、害虫や害獣の侵入経路は下水管だけではありません。

そのため、薬やハーブを用いて害虫や害獣を防ぐようにしましょう。

特にハーブはゴキブリを寄せ付けないようにすることに有効で、ハーブ系の芳香剤を置いたりハーブを育てたりする人も少なくありません。

薬やハーブなどはホームセンターなどで比較的安い価格で手に入れられるので、手遅れにならないうちに対策するようにしましょう。

空き家の劣化が進む前に空き家を活用する方法とは？

ここまでは、空き家の劣化の原因や劣化を遅らせる方法について解説してきました。

空き家の劣化を遅らせる方法はいくつかありますが、人の出入りが少ない空き家はメンテナンスをおこなったとしても確実に少しずつ劣化していきます。

また、遠方から空き家のメンテナンスを定期的に行うのは、時間も手間もかかってしまいます。

そこでおすすめしたいのが「空き家の劣化が進む前に活用する」方法です。

ここからは、空き家の劣化が進む前に空き家を活用する方法について、3つ紹介します。

売却して現金化する

1つ目は思い切って売却し、現金化する方法です。

いずれ住む、子どもや親族に住まわせるなどの将来の予定がない場合は、メンテナンス費用や税金ばかりがかかってしまい負担になってしまいます。

また、いずれ売却しようと考えていても、時間が経てば経つほど劣化が進んでいきます。

そうなると、希望の金額で売却できなくなってしまったり、そもそも売却できなくなってしまったりする可能性もあります。

さらに、実家の相続によって得た空き家の場合は現金化することで、相続人同士で分けやすくなります。

そのため、売却を考えている場合はなるべく早く専門家に相談し売却してしまうのがおすすめです。

解体して更地にする

2つ目は、空き家を解体して更地にし、土地貸しやコインパーキング経営などで活用する方法です。

先述の通り、空き家は家・庭木などのメンテナンス費用や税金がかかってきます。

何十年もメンテナンスし続けることを考えれば、思い切って解体して更地にしてしまうことで、メンテナンスの費用や手間を省くことができます。

しかし、解体して更地にしたまま放置しておくと家にかかる固定資産税はなくなりますが、土地にかかる固定資産税が高くなってしまう可能性があります。

そのため、更地にした後は土地貸しやコインパーキング経営などで活用し、収入を得るという方法がおすすめです。

賃貸に出して管理を任せる

3つ目は、賃貸に出してしまう方法です。

何度も述べている通り、空き家は人の出入りがないとどんどん劣化が進んでしまいます。

それなら、賃貸に出して人に住んでもらい管理を任せることで劣化を遅らせるというのも1つの手です。

また、賃貸に出すことで毎月の家賃収入も得られるので、空き家にかかる税金をまかなうことも期待できます。

賃貸に出すとなるとリフォームなどが必要になる場合もありますが、長い目で見ればコスト削減に繋がる可能性もあるので、専門家に相談してみるのがおすすめです。

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大阪府枚方市・寝屋川市、京阪沿線で、

• 遠方で管理が難しい空き家の相談がしたい
• 空き家がどれくらいで売却できるのか教えて欲しい
• 空き家を賃貸などで活用したい

など、不動産のお悩みがあれば、いつでもお気軽にご相談ください。

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　不動産業界30年以上のキャリアの持ち主。
　弁護士、司法書士との連携があり成年後見、任意売却
　も得意とする。
　土地や建物の査定・賃貸・売買・管理・改装工事など
　今も自ら携わる、現場主義。

雨漏りなどの欠陥がある住宅を売却する方法6つ！売却時の告知義務についても解説

雨漏りなどの欠陥がある住宅は、シロアリの発生などの2次被害にも繋がりやすいため、売却が難しくなる可能性があります。

そのため、欠陥がある住宅を売却しようと考えている人の中には、

• 雨漏りなどの欠陥がある住宅の売却方法について知りたい
• 欠陥がある住宅を修繕してから売却するメリット・デメリットついて知りたい
• 雨漏りなどを修繕して住宅を売る以外の売却方法について知りたい
• 欠陥がある住宅を売却する際の告知義務について知りたい

などという方も多いのではないでしょうか。

今回の記事では、雨漏りなどの欠陥がある住宅の売却についての悩みを解決していきます。

記事の最後では、大阪府枚方市・寝屋川市、京阪沿線で雨漏りなどの欠陥住宅の売却などに関してのオンライン相談ができる弊社「有限会社ライフステージ」についても紹介いたします。

雨漏りなどの欠陥がある住宅の売却について悩んでいるという方は、ぜひ最後までご覧ください。

雨漏りなどの欠陥がある家は雨漏りなどを修繕して住宅を売る

冒頭で述べた通り、雨漏りなどの欠陥がある家はシロアリの発生などの2次被害にも繋がりやすいため、売却が難しくなります。

そのため方法の1つとして、雨漏りなどを修繕してから住宅を売るというものがあります。

しかし、修繕してから住宅を売るという方法にはメリットもある一方でデメリットもあります。

ここからは、雨漏りなどを修繕して住宅を売る際のメリットとデメリットについてそれぞれ紹介します。

雨漏りなどを修繕して住宅を売るメリットとは？

修繕して住宅を売るメリットは、住宅を雨漏りなどの欠陥がない物件として売ることができることです。

雨漏りなどの欠陥を修繕するためには、業者選びなどの手間や修繕費用がかかりますが、修繕することで欠陥がない住宅として扱われます。

そのため、欠陥があるまま売却する場合よりも買い手が見つかりやすく、かかった修繕費用を考慮しても高く売却できる可能性があります。

さらに修繕保証付き物件であることを示せば、売却にも有利になります。

雨漏りなどを修繕して住宅を売るデメリットとは？

高く売却できる場合があるなどのメリットがある一方で「修繕費用が高くつきやすい」「修繕後に必ず売れるわけではない」などのデメリットもあります。

住宅が古く雨漏りが複数箇所にわたる、雨漏り被害が深刻であるなどといった場合は、修繕費用が高くつくことがあります。

雨漏りの修繕にかかる費用は５万円から数十万円程度です。

しかし、雨漏りの状況によっては屋根全体を修理する必要があり、100万円を超えてしまうこともあるのです。

また、たとえ元通りに修繕できたとしても、元々古い物件だったなどの理由からなかなか売却できない可能性もあります。

その場合は、修繕費用だけがかかってしまい、損してしまいます。

修繕してから売却できたとしても、修繕費用が高いと結果として損する可能性もあるので注意が必要です。

そのため、修繕を考えている場合は、修繕費用と修繕後の売却価格について不動産の専門家に相談してみるのがおすすめです。

雨漏りなどを修繕して住宅を売る以外の売却方法とは？

ここまでは、雨漏りなどを修繕してから住宅を売る場合のメリット・デメリットについて解説してきました。

それでは、修繕してから住宅を売る以外の売却方法はあるのでしょうか。

ここからは「雨漏りなどを修繕してから住宅を売る」以外の売却方法を5つ紹介します。

解体して売却する

古く築年数が経っている住宅は、高額な修繕費用をかけて雨漏りを修繕しても、売却しづらい可能性が高くなります。

その場合は家を解体して更地にして売却した方が、売却価格が高くなる可能性があります。

しかし、土地面積や住宅の構造によっては解体費用が高くなってしまうかもしれません。

そのため、更地にしてから売却するかそのまま売却するか迷っている場合は、専門家に相談してみるのがおすすめです。

買取業者に買取してもらう

買取業者に依頼し、買取してもらうという方法もあります。

買取業者に買い取ってもらう方法には、修繕やリノベーション、解体などの手間がかからず楽に売却できるというメリットがあります。

また、解体する場合に比べて売却までスピーディーに行えるというのも魅力です。

しかし、依頼する業者によっては、希望よりも安く査定されてしまう可能性があります。

そのため、必ず複数の買取を専門とする業者に見積もり依頼するようにしましょう。

修繕保証があることを説明したうえで売却する

修繕保証があることを説明したうえで、雨漏りなどの欠陥がある住宅を売却するという方法もあります。

この方法は新築物件（築年数が10年以内）のみに限られますが、「住宅瑕疵担保履行法」の適応により費用負担なしで雨漏りなどの修繕ができます。

買主にかかる費用負担がなくなるため、買い手がつきやすくなります。

しかし、築年数が10年を超えている物件はこの方法を取ることができないので、別の方法を考えることになります。

リノベーションの物件として売却する

建物の基礎に問題がない場合は、リノベーションしてリノベーション物件として売却するのも方法の1つです。

古い家の場合、たとえ雨漏りした箇所を修繕したとしても、他の場所で新たに雨漏りが発見されたり新たに欠陥が見つかったりする可能性もあります。

そのような場合は、思い切ってリノベーションした方が高く売れることがあります。

専門家によるインスペクションを行ってから売却する

インスペクションを活用することで、売却によるトラブルが避けられたり高く売却できたりします。

インスペクションとは、専門家による住宅の建物状況調査のことを意味します。

また、資格を持つインスペクターによる調査が行われた住宅は、瑕疵担保保険の要件を満たせます。

瑕疵担保保険には、住宅購入後に欠陥が見つかった場合に無償で修繕してもらえるというメリットがあります。

雨漏りなどの欠陥がある住宅を売却する際は告知義務が発生するので注意が必要

雨漏りなどの欠陥がある住宅を売却する際は必ず「告知義務」が発生します。

つまり、把握できている欠陥については、必ず買主に告知しなければならないということです。

また、住宅を売却する際は「売主の契約不適合責任」に注意しなければなりません。

もしも売買時に把握できていなかった瑕疵が見つかった場合、売主に責任が問われてしまうからです。

そして瑕疵が見つかった場合は、売主が責任を持って修復しなければならず、最悪の場合は契約解除になったり損害賠償請求されたりする可能性もあるのです。

そのような事態を避けるためには、「売主は契約不適合責任を負わない」と契約書に記載しておくことが大切です。

大阪府枚方市・寝屋川市・京阪沿線で専門家によるインスペクションを依頼するなら「有限会社ライフステージ」

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• 欠陥がある住宅を売却する際の告知義務について相談したい
• 住宅の買取やリノベーションについて相談したい
• 専門家によるインスペクションについて相談したい

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　不動産業界30年以上のキャリアの持ち主。
　弁護士、司法書士との連携があり成年後見、任意売却
　も得意とする。
　土地や建物の査定・賃貸・売買・管理・改装工事など
　今も自ら携わる、現場主義。

離婚時の不動産の財産分与とは？査定は必要？ローンが残っている場合・残って場合についてそれぞれ解説

最近では、婚姻関係にある夫婦の3組に1組が離婚しており、それに伴う不動産の財産分与についての問題も増加しています。

不動産は財産分与が複雑なので、慎重に行いたいと思っている方も多いのではないでしょうか。

しかし、離婚のために不動産の財産分与をしたいけど、

• 住宅ローンを完済している場合の財産分与について知りたい
• 住宅ローンがまだの場合の財産分与について知りたい
• 不動産の名義変更はどうなるのか知りたい
• 夫婦間でトラブルになって解決できないときの対処法が知りたい
• 不動産査定をするか迷っているけど、査定は必要なのか知りたい

という悩みや疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。

今回の記事では、離婚が原因で不動産の財産分与をしたいけど、どうしていいのか分からないという疑問を解決していきます。

記事の最後では、大阪府枚方市・寝屋川市、京阪沿線で離婚に伴う不動産問題のオンライン相談ができる弊社「有限会社ライフステージ」についても紹介いたします。離婚に伴う不動産の売却・査定などでお悩みの方は、ぜひ最後までご覧ください。

財産分与とは

財産分与とは、結婚関係にある夫婦が離婚するときに、夫婦が結婚期間中に協力して作り上げてきた財産を公平に分けることをいいます。

この財産分与は、夫婦で共有していた財産がある場合は必ず離婚時に発生するものです。

夫婦が離婚までに暮らしていた戸建てやマンションなどの不動産についても、財産分与の対象になります。

住宅ローンがない場合、離婚したら財産分与はどうなる？

夫婦が結婚生活で使用していた一戸建てやマンションなどの財産分与は、

• 夫が取得する場合
• 妻が取得する場合
• 売却して現金化する場合
• 共有する場合

によって異なります。

そのため、まずは上記4つのうち、どれにするのかを決めなければいけません。 共有する場合もありますが、離婚するわけなので共有という選択肢はあまり考えられません。

そのため、ここからは住宅ローンがない場合の不動産を「夫が取得する場合」「妻が取得する場合」「売却して現金化する場合」の3つに絞って、これら3つについてそれぞれ解説していきます。

※ここからの説明では不動産以外の財産がないものとして解説します。

夫が不動産を取得する場合

不動産を取得する場合は、まずは専門家などに依頼して不動産の時価を査定します。

不動産の時価は適切に評価してください。

そして不動産の時価を査定した後は、妻へ査定額の2分の1を分与します。

妻が不動産を取得する場合

妻が不動産を取得する場合も、基本的には夫が不動産を取得する場合と同じで、夫へ査定額の2分の1を分与します。

しかし、現在の日本では、妻は専業主婦やパートなどをしていて収入が低い場合も少なくありません。

このような場合は、話し合いで解決できない限り、妻が不動産を得ることは難しくなります。

それでは取得するのが難しい場合、妻が該当の戸建てやマンションに住み続けるにはどうしたらいいのでしょうか。

結論から言うと、使用貸借や賃貸という方法を取って住むことができます。

家賃を支払って住む賃貸借とは異なり、使用貸借の場合は賃料が発生しないのが特徴です。

特に離婚する夫婦間の間に子どもがいて妻が引き取る場合、急激な環境の変化は子どもにとっても大きなストレスになるので、このような方法を取ることがあります。

売却して現金化する場合

不動産を売却する場合は単純で、売却して得た金額を2人で2分の1ずつ分けます。

財産分与の方法はシンプルですが、「希望の金額で売却できるかどうか」「そもそも売却が可能かどうか」が問題になります。

できるだけ夫婦が希望している金額で売却できるよう、信頼できる専門家に相談し、不動産査定してもらうようにしましょう。

住宅ローンが残っている場合、離婚したら財産分与はどうなる？

ここまでは、住宅ローンが残っていない場合の財産分与について説明してきました。

それでは、住宅ローンが残っている場合はどのように財産分与したらいいのでしょうか。

住宅ローンが残っている場合は、住宅ローンが残っていない場合に比べて財産分与の方法が難しくなります。

住宅ローンが残っている場合の財産分与のやり方も、残っていないときと同じように、「夫が取得する場合」「妻が取得する場合」「売却して現金化する場合」の3つのパターンに分けてそれぞれ解説していきます。

夫が不動産を取得する場合

住宅ローンが残っている場合の不動産の評価は、時価から残ローンを控除することで算出されます。 また、夫が不動産を取得する場合は、不動産の時価が残ローンよりも大きいときと残ローンが不動産の時価よりも大きいときで異なります。

不動産の時価が残ローンよりも大きいとき

不動産の時価が残ローンよりも大きいときは、上回っている額が不動産の評価額になります。

この場合は、夫が妻に対してその評価額の2分の1を分与します。

残ローンが不動産の時価よりも大きいとき

残ローンが不動産の時価よりも大きいとき、妻には財産分与請求権が発生しないので注意が必要です。

しかし、残ローンの支払いについては、不動産を取得する権利がある夫の義務になります。

妻が不動産を取得する場合

妻が不動産を取得する場合も、基本的には夫が不動産を取得する場合と同じです。

しかし、日本では住宅ローンの債務者を夫名義にしている場合が圧倒的に多いのが現状です。

そのため、離婚が成立しても返済義務者は夫のままで、離婚問題と債務者についての問題は切り離して考えることになります。

つまり住宅ローンの債務者が夫名義の場合は、返済義務者を夫のままにし、妻が残ローンを支払っていくという約束をすることで、不動産の所有権を分与してもらうという方法がとられます。

しかし、住宅ローンがない場合でも解説した通り、日本の場合は妻の収入が低い場合が圧倒的に多いのが現状です。

そのため、「妻が評価額の2分の1を夫に支払うこと」「妻が残ローンを支払い続けること」が難しいというケースが多く発生します。

話し合いで解決できるのが1番いいですが、話し合いで解決できない場合もあるでしょう。

その場合はローンがない場合と同様に、夫が不動産を取得して妻が賃貸や使用貸借などの方法を取ることになります。

売却して現金化する場合

不動産を売却して現金化する場合は、ローンがないときと同様に売却代金を2分の1ずつ財産分与します。

財産分与の方法はシンプルですが、売却の場合問題になるのが先述の通り、希望金額で売却できるかどうかです。

離婚をした場合は、残ローンが不動産価値よりも大きくなってしまうオーバーローンが多いのが現状です。

オーバーローンの場合では、債権者の銀行の承諾が必要となりますが、銀行の承諾を得るのは非常に難しくなります。

そのため、オーバーローンの不動産については、銀行と交渉する必要があります。 銀行と交渉する場合は、専門家に相談してアドバイスをもらうのも1つの方法です。

不動産の名義変更に注意が必要

離婚で財産分与するときは、法務局で忘れずに登記するようにしましょう。

不動産の所有権は目に見えない「権利」です。

そのため、不動産登記をしていない場合は、第3者にその権利を主張できません。

第3者に不動産の所有者が誰かをはっきりさせるためにも、必ず登記する必要があります。

ちなみに、登記情報は法務局で誰でも確認できます。

また、先ほど夫婦で住んでいた戸建てやマンションなどは、夫名義であることが圧倒的に多いということを説明しました。

しかし、住宅ローンが残っているときは、銀行の承諾なしでは名義変更ができないので注意が必要です。

対処法としては、離婚協議書で「住宅ローン返済後すぐに名義変更する」などの条項を記載しておくなどです。

また、仮登記のみであれば認めてくれる銀行もあるので、このような場合は仮登記しておくのがおすすめです。

2人で解決できないときは弁護士に相談してみるのも一案

円満離婚で、財産分与も双方が納得のいく方向で解決することはもちろんあります。

しかし、お金の問題でもあるので、2人だけではなかなか話し合いが進まず解決できない……という場合も少なくありません。

そのような場合は、夫婦での揉め合いを続けるのではなく、思い切って法律のプロである弁護士に相談してみましょう。

弁護士に相談してみることで、「財産分与だけではなく離婚の悩みについてのアドバイスがもらえる」「揉めても代理交渉してくれる」などのメリットが数多くあります。

不動産査定書は必ず作っておくことが重要

離婚で住んでいた自宅やマンションなどを財産分与するときは、不動産の資産価値を調べておくことが大切です。

先述の通り、財産分与は2分の1ずつにするのが一般的ですが、不動産は簡単に半分に分けられません。

そのため、専門家に不動産の価値を査定してもらって資産価値を算出し、現金化したうえで分割する必要があるのです。

「不動産を売却するとき」「離婚する夫婦のどちらかが不動産を譲り受けるとき」は、専門家に相談して、正しく査定してもらうようにしましょう。

大阪府枚方市・寝屋川市・京阪沿線で不動産の査定書を作成してもらうなら「有限会社ライフステージ」

有限会社ライフステージ（大阪府寝屋川市石津南町8-7）では、オンラインで気軽に不動産の査定書についての相談が行えます。

オンライン相談では、大阪府枚方市・寝屋川市、京阪沿線を中心に土地の売買や賃貸など数多くの実績のある専門家によるアドバイスが受けられます。

大阪府枚方市・寝屋川市、京阪沿線で、

• 不動産の査定書を作って欲しい
• 離婚で不動産を売却したいので、金額がいくらになるか教えて欲しい
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など、不動産のお悩みがあれば、いつでもお気軽にご相談ください。

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有限会社ライフステージ

監修　すえひろまさのり
　宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士
　住宅ローンアドバイザー、ホームインスペクター
　定借アドバイザー、少額短期保険募集の資格を持ち
　不動産業界30年以上のキャリアの持ち主。
　弁護士、司法書士との連携があり成年後見、任意売却
　も得意とする。
　土地や建物の査定・賃貸・売買・管理・改装工事など
　今も自ら携わる、現場主義。