売物件
・新築一戸建て住宅
大阪府守口市佐太中町1丁目
・中古マンション
大阪市住之江区平林南2丁目6-54 ルネ住之江
大阪府東大阪市西岩田2丁目7-25 八戸ノ里ニュースカイハイツ
大阪府茨木市沢良宜西1丁目5番 南茨木駅前ハイタウンB棟
大阪府枚方市東中振1丁目20番 グリーンヒル光善寺住宅第15棟
大阪府枚方市藤阪西町1丁目6番 藤阪ハイツA-６
・売事務所、倉庫、工場
大阪府守口市大久保町3丁目
富山県高岡市木津
・売り店舗
徳島県鳴門市大津町矢倉東の越 （盛業中）
・売別荘
長野県松本市奈川1173
賃貸物件
・戸建て
大阪府守口市菊水通2丁目（テラスハウス）
大阪府寝屋川市小路北町
大阪府守口市梶町1丁目
大阪府枚方市伊加賀寿町（テラスハウス）
京都府乙訓郡大山崎町藤井畑
・マンション
大阪市北区同心1丁目9-20 ノバカネイチ同心町
大阪市住之江区平林南2丁目 ルネ住之江
大阪府寝屋川市黒原旭町
大阪府茨木市沢良宜西1丁目の中古マンションです。
リノベーション済みです。
システムキッチン、システムバス、洗面化粧台、トイレ新品交換。
詳細は、ホームページ内の「物件情報」よりご覧ください。
有限会社ライフステージが「任意売却に強いおすすめの不動産会社」として紹介されました。
以下のリンクを参照下さい。
収益マンションは、家賃収入を得ることで儲けを出しています。
しかし空きが多いと、管理などにかかる費用が家賃収入を上回り、赤字になることも。
そのようなときに、管理会社を変更すると空きが減り、収支が改善される場合があります。
そのため、賃貸経営をしている方の中には、
などという方も多いのではないでしょうか。
今回の記事では、収益マンションの空きが多いため管理会社を変えた方がいいか悩んでいる人の悩みを解決していきます。
記事の最後では、大阪府枚方市・寝屋川市、京阪沿線で空きが多い収益マンションに関してのオンライン相談ができる弊社「有限会社ライフステージ」についても紹介いたします。
良い管理会社を見つけるためのポイント2つについても紹介するので、収益マンションの空きが多くてどうしていいか分からないという方は、ぜひ最後までご覧ください。
空きが多い収益マンションを持っている方の中には、「経営が厳しいから管理費用も下げたい」と考える方もいらっしゃると思います。
しかし、管理費用を下げたいという理由で管理会社を変更するのは、負のスパイラルを生んでしまう結果になってしまいます。 なぜかというと、管理費用が低ければ低いほど管理能力も低くなる傾向にあるからです。
では、管理会社を変更すべきタイミングはどのようなときなのでしょうか。
ここからは、管理会社を変更するべきパターン3つを紹介します。
全体の2割以上が空室で内見や入居申し込みも3カ月以上ない場合は、管理会社を変更すべきタイミングです。
そのようなときは、収支サイクルが上手くいっていない状態なので、現在の管理会社では今後も改善が見込めません。
そのため、思い切って空室対策に優れた管理会社に変更してしまうのがおすすめです。
賃貸経営の収益を上げていく上で、管理会社との関係は重要です。
管理会社との関係が悪いと、本業に支障が出るうえ、問題点の改善ができず状況は悪化する一方です。
「問い合わせに対する返信が遅い」「清掃やクレーム対応が不十分」「家賃の滞納が続いている」など、管理会社の対応が悪く改善を求めても変化がない場合は、管理会社の変更を検討しましょう。
しかし、対応の良し悪しは関わってみないと分からないというのが現実です。
そのため、管理会社を変更しても改善されない場合も十分にあるということを理解しておきましょう。
管理費用の平均値は「家賃収入の5％」です。
しかし、あくまでも条件がいい物件と悪い物件を含めた平均値のため、管理費用の見定めには注意が必要です。
また最近では、管理費用が安すぎたり定額制だったりする管理会社もありますが、先述の通り「安さ」だけで管理会社を決めてしまうのは危険です。
しかし、「駅近」「新築」などの好条件物件で空室対策がそこまで必要ないという場合は、安い管理費用のところを選択してもあまり問題ありません。
では、実際に管理会社を変更するときは、どのようなことに気を付けるべきでしょうか。
ここからは、管理会社を変更するときの注意点3つを紹介します。
管理会社を変更する際は、管理会社によっても異なりますが、基本的には数カ月前に申告しなければならない決まりになっています。
その場合、管理会社としては解約が分かっている物件よりも他の物件に力を入れようと考えるので、解約までの数か月間の管理がおろそかになってしまう可能性があります。
管理会社を変更したとしても、問題点が100％改善されるとは限りません。
これはいくら口コミなどで情報収集していたとしても、口コミの信ぴょう性も確実とはいえず（業者が口コミを投稿している場合もある）、さらに実際に契約してみないと分からない部分も多いためです。
また、いくら変更後の管理会社が優れていたとしても、効果がすぐに目に見えるわけではありません。
そのため、解約までの間の管理が雑になることがあるというリスクに加え、効果発揮までにも数カ月かかることを想定しておきましょう。
管理会社を変更すると当然ですが、変更前の管理会社と結んでいた保証が切れてしまうことがあります。
保証内容や料金は管理会社によって異なります。
そのため、工事にかかる保証やサブリース保証などを結んでいる場合は、保証も含め管理会社を変更すべきか検討するようにしましょう。
管理会社を変更すべきパターンや管理会社を変更するときの注意点が理解できたところで、続いては、良い管理会社を見つけるためのポイント2つを紹介します。
管理会社を変更する際は、まずは今の管理会社への不満を明確にしておくことが重要です。
今の管理会社に感じている問題点が改善できるような管理会社を見つけ、管理状況を良くしていきましょう。
また、空室が多いことは問題点の中でも最も重要な要素です。
そのため、「空室が多い」という問題点は、他の問題点よりも優先して考えるようにしましょう。
今の管理会社への不満が明確になったら、新しい管理会社の選定を行います。
管理会社の選定は、銀行からの紹介や不動産情報サイト、インターネットでの検索などで行えます。
選定方法はさまざまですが、確実に悪徳業者を避けたい場合は銀行からの紹介がおすすめです。
管理が上手くいかずに収益が出ないマンションは、市場の人気があるうちに売却してしまうのも方法の1つです。
管理会社を変えることで収益マンションの空きが改善されることが期待できますが、必ず改善されるというわけではありません。
その場合、赤字経営を続けるよりは市場の人気があるうちに売却した方がいい場合もあります。
仮に好条件で売却できた場合は、今までの赤字がカバーできるかもしれません。
管理会社を変えるか売却してしまうか自分で判断できないという場合は、不動産の専門家に相談してみましょう。
オンライン相談では、大阪府枚方市・寝屋川市、京阪沿線を中心に土地の売買や賃貸など数多くの実績のある専門家によるアドバイスが受けられます。
大阪府枚方市・寝屋川市、京阪沿線で、
など、不動産のお悩みがあれば、いつでもお気軽にご相談ください。
監修 すえひろまさのり
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士
住宅ローンアドバイザー、ホームインスペクター
定借アドバイザー、少額短期保険募集の資格を持ち
不動産業界30年以上のキャリアの持ち主。
弁護士、司法書士との連携があり成年後見、任意売却
も得意とする。
土地や建物の査定・賃貸・売買・管理・改装工事など
今も自ら携わる、現場主義。
自宅に届くポスティングチラシの中には、不動産に関するチラシも多く見受けられます。
不動産チラシの中でも不動産売却に関するチラシを受け取ったことがある人もいらっしゃると思います。
不動産売却のポスティングチラシには、しばしば「地域限定購入希望者がいる」などの魅力的な文言が記載されていることも。
しかし、不動産売却のポスティングチラシを受け取られた人の中には、
などという方も多いのではないでしょうか。
今回の記事では、不動産売却のポスティングチラシに「地域限定購入希望者がいる」と書いてあることに疑念を抱いている人の悩みを解決していきます。
記事の最後では、大阪府枚方市・寝屋川市、京阪沿線で不動産に関してのオンライン相談ができる弊社「有限会社ライフステージ」についても紹介いたします。不動産売却のポスティングチラシの見方について知りたいという方は、ぜひ最後までご覧ください。
不動産売却チラシのポスティング先は決してランダムで決められているわけではありません。
では、不動産売却チラシのポスティング先はどうやって決められているのでしょうか。
ここからは、不動産売却チラシのポスティング先の選定方法3つについて紹介します。
駅からのアクセスが良く外観もきれいで築年数が浅い物件は、ポスティングのターゲットにされやすい傾向にあります。
条件が整っている物件は、不動産会社にも高く売れやすいと目星をつけられるためです。
そのため、たとえ売却の意思がなかったとしても、ポスティングチラシが投函される可能性が高くなります。
分かりやすく、人気のない郊外エリアの物件の場合と比較してみましょう。
人気のない郊外エリアの物件の場合、宣伝コストが多くかかる割に仲介手数料は少なくなります。
一方、人気エリアの好条件物件の場合は、取引成立の際に少ない販売コストで、売却価格に対する高い仲介手数料が得られます。
そのため、人気エリアの好条件物件は不動産屋にとって売却成立時のメリットが大きく不動産会社同士での競争も激化するため、多くのポスティングチラシが投函されやすくなります。
不動産登記とは、国に保管されている不動産のデータのことです。
不動産の内容や権利関係が登記記録に記載されており、法務局で管理されています。
登記記録には「表題部」と「権利部」の2つが記載されており、表題部には不動産のスペック、権利部には所有権に関する事項（甲区）と抵当権などの事項（乙区）が記録してあります。
この不動産登記は法務局で手続きを行えば、誰でも確認できるため、不動産会社がチェックしている可能性も十分あります。
そのため、不動産会社が不動産登記の情報から売却可能性のある物件を見つけ、ポスティングの対象にしている可能性があるのです。
名簿屋などによって個人情報が流出している可能性も考えられます。
名簿屋は警察や記者、不動産会社などと密接に関わっており、条件付きで法的に個人情報の販売が認められています。
そのため、物件に関する個人情報がこの名簿屋を通して漏れている可能性も否定できません。
不動産売却に関するポスティングチラシは、不動産会社がある程度目星を付けて投函している可能性が高いことが分かりました。
続いて、実際に不動産売却のポスティングチラシが届いた場合のことを考えてみましょう。
不動産売却チラシを見たことがあるという人の中には、「地域限定購入希望者がいる」「○万円以上ですぐに売却できます」「相場よりも高く売却します」などの魅力的なキャッチフレーズを目にしたことがある人も多いのではないでしょうか。
ここからは、「不動産売却チラシに記載されていることを信じてもいいのか？ 」という疑問を解決していきます。
不動産売却チラシにはよく「地域限定購入希望者がいる」と記載されていることがあります。
結論、「地域限定購入希望者がいる」という言葉を100％信用してはいけません。
「今すぐ契約したらすぐに売却できる」と思って契約しても、すぐに売却先が見つからない可能性も十分にあります。 あくまで“人気エリアだから潜在的に希望者がいますよ”という意味で、確定的な意味ではないということを覚えておきましょう。
「○万円以上ですぐに売却できます」という文言も、希望以上の価格が提示されている場合は魅力的に思うはずです。
しかし、「○万円以上ですぐに売却できます」という文言も、そのまま信じるのは危険です。
なぜなら、物件調査を行わずに推定で売却価格を出している場合があるからです。
基本的には、持ち主であるオーナーの同意なしでは、不動産会社が物件調査を行うことはできません。
物件調査を行わずに出された売却価格は正確とはいえないため、根拠の記載がない「○万円以上ですぐに売却できます」という文言は信ぴょう性に欠けます。
「相場よりも高く売却します」と記載されている場合も、お得に感じてしまうはずです。
しかし、「相場よりも高く売却します」という文言も同じく、根拠が記載されていない場合は信ぴょう性に欠けます。
根拠がない場合、不動産会社が悪質な手法を用いる可能性も否定できず、売却後にトラブルに巻き込まれてしまう可能性もあります。
また、売却前にリフォームを必要としているケースもあり、リフォーム費用を負担した上での売却価格の可能性もあるのです。
そのため、「相場よりも高く売却します」という文言に根拠が記載されているかチェックし、記載がない場合は裏があるかもしれないと疑うようにしましょう。
不動産売却のポスティングチラシには、頻繁に魅力的な文言が記載されていることがありますが、そのまま信じるのではなく疑ってみることが重要であることが分かりました。
では、実際に手元に不動産売却のポスティングチラシが届いた場合、どのようなことを気にして見るようにしたらいいのでしょうか。
ここからは、不動産売却のポスティングチラシを見るときのポイント2つについて解説していきます。
先述の通り「相場よりも高く売却します」などの記載があっても、実際には売却前のリフォームが必要な場合もあります。
一見惹かれるような文言でも、条件などの注意書きはないか、条件が良すぎないかなど“隠された情報”を見逃さないようにすることが大切です。
もし、掲載されていない情報や疑わしい内容があれば、問い合わせてみるのもおすすめです。
しかし、問い合わせするとのちのち不動産会社から連絡がくることがあります。 そのため、問い合わせの際は電話番号を非通知にするなどこちらの情報を隠しておき、メールやLINEなどご自身にあった方法で問い合わせするようにしましょう。
残念ながら、悪徳の不動産会社が存在するのも事実です。
しかし、きちんとした不動産会社か悪徳の不動産会社かどうかを簡単に見極められる人は決して多くありません。
そのため、聞いたことがないまたは詳しく知らない不動産会社の場合は、口コミや都道府県のウェブサイトなどで事前に調べるようにしましょう。
そして、都道府県のウェブサイトで調べる際に役立つのが「免許番号」です。
免許番号は都道府県のウェブサイトで簡単に調べることができ、過去に「業務停止処分」や「指示処分」などの実績がある場合、たとえ名前を変えていたしても確認することができます。
また、大前提として番号がないという場合は、免許を持たない悪徳の業者なので、注意が必要です。
オンライン相談では、大阪府枚方市・寝屋川市、京阪沿線を中心に土地の売買や賃貸など数多くの実績のある専門家によるアドバイスが受けられます。
大阪府枚方市・寝屋川市、京阪沿線で、
など、不動産のお悩みがあれば、いつでもお気軽にご相談ください。
監修 すえひろまさのり
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士
住宅ローンアドバイザー、ホームインスペクター
定借アドバイザー、少額短期保険募集の資格を持ち
不動産業界30年以上のキャリアの持ち主。
弁護士、司法書士との連携があり成年後見、任意売却
も得意とする。
土地や建物の査定・賃貸・売買・管理・改装工事など
今も自ら携わる、現場主義。
