空きが多い収益マンション（賃貸物件）は管理会社を変えるべき？

市場の人気があるうちに売却する？

収益マンションは、家賃収入を得ることで儲けを出しています。

しかし空きが多いと、管理などにかかる費用が家賃収入を上回り、赤字になることも。

そのようなときに、管理会社を変更すると空きが減り、収支が改善される場合があります。

そのため、賃貸経営をしている方の中には、

• 空きが多いので管理会社を変えようか迷っている
• 管理会社を変更するべきタイミングについて知りたい
• 管理会社を変更するときの注意点について知りたい
• 管理会社を変更するか売却してしまうか迷っている

などという方も多いのではないでしょうか。

今回の記事では、収益マンションの空きが多いため管理会社を変えた方がいいか悩んでいる人の悩みを解決していきます。

記事の最後では、大阪府枚方市・寝屋川市、京阪沿線で空きが多い収益マンションに関してのオンライン相談ができる弊社「有限会社ライフステージ」についても紹介いたします。

良い管理会社を見つけるためのポイント2つについても紹介するので、収益マンションの空きが多くてどうしていいか分からないという方は、ぜひ最後までご覧ください。

管理会社を変更するべきパターン3つ

空きが多い収益マンションを持っている方の中には、「経営が厳しいから管理費用も下げたい」と考える方もいらっしゃると思います。

しかし、管理費用を下げたいという理由で管理会社を変更するのは、負のスパイラルを生んでしまう結果になってしまいます。 なぜかというと、管理費用が低ければ低いほど管理能力も低くなる傾向にあるからです。

では、管理会社を変更すべきタイミングはどのようなときなのでしょうか。

ここからは、管理会社を変更するべきパターン3つを紹介します。

空きが3カ月以上続いているとき

全体の2割以上が空室で内見や入居申し込みも3カ月以上ない場合は、管理会社を変更すべきタイミングです。

そのようなときは、収支サイクルが上手くいっていない状態なので、現在の管理会社では今後も改善が見込めません。

そのため、思い切って空室対策に優れた管理会社に変更してしまうのがおすすめです。

管理会社の対応が悪いとき

賃貸経営の収益を上げていく上で、管理会社との関係は重要です。

管理会社との関係が悪いと、本業に支障が出るうえ、問題点の改善ができず状況は悪化する一方です。

「問い合わせに対する返信が遅い」「清掃やクレーム対応が不十分」「家賃の滞納が続いている」など、管理会社の対応が悪く改善を求めても変化がない場合は、管理会社の変更を検討しましょう。

しかし、対応の良し悪しは関わってみないと分からないというのが現実です。

そのため、管理会社を変更しても改善されない場合も十分にあるということを理解しておきましょう。

所有物件が管理費用に見合っていないとき

管理費用の平均値は「家賃収入の5％」です。

しかし、あくまでも条件がいい物件と悪い物件を含めた平均値のため、管理費用の見定めには注意が必要です。

また最近では、管理費用が安すぎたり定額制だったりする管理会社もありますが、先述の通り「安さ」だけで管理会社を決めてしまうのは危険です。

しかし、「駅近」「新築」などの好条件物件で空室対策がそこまで必要ないという場合は、安い管理費用のところを選択してもあまり問題ありません。

管理会社を変更するときの注意点3つ

では、実際に管理会社を変更するときは、どのようなことに気を付けるべきでしょうか。

ここからは、管理会社を変更するときの注意点3つを紹介します。

解約までの数か月間の管理が雑になることがある

管理会社を変更する際は、管理会社によっても異なりますが、基本的には数カ月前に申告しなければならない決まりになっています。

その場合、管理会社としては解約が分かっている物件よりも他の物件に力を入れようと考えるので、解約までの数か月間の管理がおろそかになってしまう可能性があります。

次の管理会社が良いとは限らない

管理会社を変更したとしても、問題点が100％改善されるとは限りません。

これはいくら口コミなどで情報収集していたとしても、口コミの信ぴょう性も確実とはいえず（業者が口コミを投稿している場合もある）、さらに実際に契約してみないと分からない部分も多いためです。

また、いくら変更後の管理会社が優れていたとしても、効果がすぐに目に見えるわけではありません。

そのため、解約までの間の管理が雑になることがあるというリスクに加え、効果発揮までにも数カ月かかることを想定しておきましょう。

さまざまな保証切れのリスクがある

管理会社を変更すると当然ですが、変更前の管理会社と結んでいた保証が切れてしまうことがあります。

保証内容や料金は管理会社によって異なります。

そのため、工事にかかる保証やサブリース保証などを結んでいる場合は、保証も含め管理会社を変更すべきか検討するようにしましょう。

良い管理会社を見つけるためのポイント2つ

管理会社を変更すべきパターンや管理会社を変更するときの注意点が理解できたところで、続いては、良い管理会社を見つけるためのポイント2つを紹介します。

現在の管理会社への不満を明確にする

管理会社を変更する際は、まずは今の管理会社への不満を明確にしておくことが重要です。

今の管理会社に感じている問題点が改善できるような管理会社を見つけ、管理状況を良くしていきましょう。

また、空室が多いことは問題点の中でも最も重要な要素です。

そのため、「空室が多い」という問題点は、他の問題点よりも優先して考えるようにしましょう。

管理会社の選定を慎重に行う

今の管理会社への不満が明確になったら、新しい管理会社の選定を行います。

管理会社の選定は、銀行からの紹介や不動産情報サイト、インターネットでの検索などで行えます。

選定方法はさまざまですが、確実に悪徳業者を避けたい場合は銀行からの紹介がおすすめです。

市場の人気があるうちに売却する？

管理が上手くいかずに収益が出ないマンションは、市場の人気があるうちに売却してしまうのも方法の1つです。

管理会社を変えることで収益マンションの空きが改善されることが期待できますが、必ず改善されるというわけではありません。

その場合、赤字経営を続けるよりは市場の人気があるうちに売却した方がいい場合もあります。

仮に好条件で売却できた場合は、今までの赤字がカバーできるかもしれません。

管理会社を変えるか売却してしまうか自分で判断できないという場合は、不動産の専門家に相談してみましょう。

大阪府枚方市・寝屋川市・京阪沿線で空きが多い収益マンションの相談をするなら「有限会社ライフステージ」
有限会社ライフステージ（大阪府寝屋川市石津南町8-7）では、オンラインで気軽に空きが多い収益マンションに関する相談が行えます。

オンライン相談では、大阪府枚方市・寝屋川市、京阪沿線を中心に土地の売買や賃貸など数多くの実績のある専門家によるアドバイスが受けられます。

大阪府枚方市・寝屋川市、京阪沿線で、

• 空きが多い収益マンションに関する相談がしたい
• 管理会社の変更について相談したい
• 不動産売却について相談したい

など、不動産のお悩みがあれば、いつでもお気軽にご相談ください。

有限会社ライフステージへのお問い合わせはこちら

有限会社ライフステージ

監修　すえひろまさのり
　宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士
　住宅ローンアドバイザー、ホームインスペクター
　定借アドバイザー、少額短期保険募集の資格を持ち
　不動産業界30年以上のキャリアの持ち主。
　弁護士、司法書士との連携があり成年後見、任意売却
　も得意とする。
　土地や建物の査定・賃貸・売買・管理・改装工事など
　今も自ら携わる、現場主義。

不動産売却のポスティングチラシ記載の「地域限定購入希望者がいる」は本当？売却依頼取得のためのウソの可能性あり！

自宅に届くポスティングチラシの中には、不動産に関するチラシも多く見受けられます。

不動産チラシの中でも不動産売却に関するチラシを受け取ったことがある人もいらっしゃると思います。

不動産売却のポスティングチラシには、しばしば「地域限定購入希望者がいる」などの魅力的な文言が記載されていることも。

しかし、不動産売却のポスティングチラシを受け取られた人の中には、

• そもそもどのようにしてポスティング先を選定しているのかについて知りたい
• 「地域限定購入希望者がいる」という文言は信じてもいいのかについて知りたい
• 不動産売却のポスティングチラシを見るときのポイントについて知りたい

などという方も多いのではないでしょうか。

今回の記事では、不動産売却のポスティングチラシに「地域限定購入希望者がいる」と書いてあることに疑念を抱いている人の悩みを解決していきます。

記事の最後では、大阪府枚方市・寝屋川市、京阪沿線で不動産に関してのオンライン相談ができる弊社「有限会社ライフステージ」についても紹介いたします。不動産売却のポスティングチラシの見方について知りたいという方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産売却チラシのポスティング先はどうやって決められている？

不動産売却チラシのポスティング先は決してランダムで決められているわけではありません。

では、不動産売却チラシのポスティング先はどうやって決められているのでしょうか。

ここからは、不動産売却チラシのポスティング先の選定方法3つについて紹介します。

相場が高い家

駅からのアクセスが良く外観もきれいで築年数が浅い物件は、ポスティングのターゲットにされやすい傾向にあります。

条件が整っている物件は、不動産会社にも高く売れやすいと目星をつけられるためです。

そのため、たとえ売却の意思がなかったとしても、ポスティングチラシが投函される可能性が高くなります。

分かりやすく、人気のない郊外エリアの物件の場合と比較してみましょう。

人気のない郊外エリアの物件の場合、宣伝コストが多くかかる割に仲介手数料は少なくなります。

一方、人気エリアの好条件物件の場合は、取引成立の際に少ない販売コストで、売却価格に対する高い仲介手数料が得られます。

そのため、人気エリアの好条件物件は不動産屋にとって売却成立時のメリットが大きく不動産会社同士での競争も激化するため、多くのポスティングチラシが投函されやすくなります。

不動産登記から情報がチェックされている

不動産登記とは、国に保管されている不動産のデータのことです。

不動産の内容や権利関係が登記記録に記載されており、法務局で管理されています。

登記記録には「表題部」と「権利部」の2つが記載されており、表題部には不動産のスペック、権利部には所有権に関する事項（甲区）と抵当権などの事項（乙区）が記録してあります。

この不動産登記は法務局で手続きを行えば、誰でも確認できるため、不動産会社がチェックしている可能性も十分あります。

そのため、不動産会社が不動産登記の情報から売却可能性のある物件を見つけ、ポスティングの対象にしている可能性があるのです。

個人情報の流出

名簿屋などによって個人情報が流出している可能性も考えられます。

名簿屋は警察や記者、不動産会社などと密接に関わっており、条件付きで法的に個人情報の販売が認められています。

そのため、物件に関する個人情報がこの名簿屋を通して漏れている可能性も否定できません。

不動産売却チラシに記載されていることとは？信じてもいい？

不動産売却に関するポスティングチラシは、不動産会社がある程度目星を付けて投函している可能性が高いことが分かりました。

続いて、実際に不動産売却のポスティングチラシが届いた場合のことを考えてみましょう。

不動産売却チラシを見たことがあるという人の中には、「地域限定購入希望者がいる」「○万円以上ですぐに売却できます」「相場よりも高く売却します」などの魅力的なキャッチフレーズを目にしたことがある人も多いのではないでしょうか。

ここからは、「不動産売却チラシに記載されていることを信じてもいいのか？　」という疑問を解決していきます。

「地域限定購入希望者がいる」

不動産売却チラシにはよく「地域限定購入希望者がいる」と記載されていることがあります。

結論、「地域限定購入希望者がいる」という言葉を100％信用してはいけません。

「今すぐ契約したらすぐに売却できる」と思って契約しても、すぐに売却先が見つからない可能性も十分にあります。 あくまで“人気エリアだから潜在的に希望者がいますよ”という意味で、確定的な意味ではないということを覚えておきましょう。

「○万円以上ですぐに売却できます」

「○万円以上ですぐに売却できます」という文言も、希望以上の価格が提示されている場合は魅力的に思うはずです。

しかし、「○万円以上ですぐに売却できます」という文言も、そのまま信じるのは危険です。

なぜなら、物件調査を行わずに推定で売却価格を出している場合があるからです。

基本的には、持ち主であるオーナーの同意なしでは、不動産会社が物件調査を行うことはできません。

物件調査を行わずに出された売却価格は正確とはいえないため、根拠の記載がない「○万円以上ですぐに売却できます」という文言は信ぴょう性に欠けます。

「相場よりも高く売却します」

「相場よりも高く売却します」と記載されている場合も、お得に感じてしまうはずです。

しかし、「相場よりも高く売却します」という文言も同じく、根拠が記載されていない場合は信ぴょう性に欠けます。

根拠がない場合、不動産会社が悪質な手法を用いる可能性も否定できず、売却後にトラブルに巻き込まれてしまう可能性もあります。

また、売却前にリフォームを必要としているケースもあり、リフォーム費用を負担した上での売却価格の可能性もあるのです。

そのため、「相場よりも高く売却します」という文言に根拠が記載されているかチェックし、記載がない場合は裏があるかもしれないと疑うようにしましょう。

不動産売却のポスティングチラシを見るときのポイント2つ

不動産売却のポスティングチラシには、頻繁に魅力的な文言が記載されていることがありますが、そのまま信じるのではなく疑ってみることが重要であることが分かりました。

では、実際に手元に不動産売却のポスティングチラシが届いた場合、どのようなことを気にして見るようにしたらいいのでしょうか。

ここからは、不動産売却のポスティングチラシを見るときのポイント2つについて解説していきます。

情報が隠れていないか

先述の通り「相場よりも高く売却します」などの記載があっても、実際には売却前のリフォームが必要な場合もあります。

一見惹かれるような文言でも、条件などの注意書きはないか、条件が良すぎないかなど“隠された情報”を見逃さないようにすることが大切です。

もし、掲載されていない情報や疑わしい内容があれば、問い合わせてみるのもおすすめです。

しかし、問い合わせするとのちのち不動産会社から連絡がくることがあります。 そのため、問い合わせの際は電話番号を非通知にするなどこちらの情報を隠しておき、メールやLINEなどご自身にあった方法で問い合わせするようにしましょう。

発信元の業者は免許登録されているか

残念ながら、悪徳の不動産会社が存在するのも事実です。

しかし、きちんとした不動産会社か悪徳の不動産会社かどうかを簡単に見極められる人は決して多くありません。

そのため、聞いたことがないまたは詳しく知らない不動産会社の場合は、口コミや都道府県のウェブサイトなどで事前に調べるようにしましょう。

そして、都道府県のウェブサイトで調べる際に役立つのが「免許番号」です。

免許番号は都道府県のウェブサイトで簡単に調べることができ、過去に「業務停止処分」や「指示処分」などの実績がある場合、たとえ名前を変えていたしても確認することができます。

また、大前提として番号がないという場合は、免許を持たない悪徳の業者なので、注意が必要です。

大阪府枚方市・寝屋川市・京阪沿線で不動産の相談をするなら「有限会社ライフステージ」
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有限会社ライフステージ

監修　すえひろまさのり
　宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士
　住宅ローンアドバイザー、ホームインスペクター
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ネットには公開されていない物件（不動産）が存在する？ 探し方についても詳しく解説
みなさんは物件（不動産）をどのような方法で探されていますか？

最近では、ネットを利用して物件を探すという人がほとんどです。

ネットには数多くの不動産検索サイトが存在し、さらにアクセスの条件や造りの条件など詳細に絞り込んで検索することができます。

検索すると、特に都心などは多くの物件がヒットします。

その中から気になる物件について問い合わせて、内見・契約と進んでいくのがスタンダードになっています。

しかし、ネットには公開されていない物件も多数あることをご存知でしょうか。

しかし、ネットには公開されていない物件も多数あることをご存知でしょうか。

今回の記事では、

• ネットに公開されていない物件について知りたい
• 物件情報の流通の仕組みについて知りたい
• 住宅情報システム「RREINS（レインズ）」について知りたい
• ネットに公開されない物件はどんな物件なのかについて知りたい
• ネットに公開されていない物件の探し方について知りたい

という疑問を解決していきます。

記事の最後では、大阪府枚方市・寝屋川市、京阪沿線でネットには公開されていない物件に関してのオンライン相談ができる弊社「有限会社ライフステージ」についても紹介いたします。ネットに公開されていない物件について詳しく知りたいという方は、ぜひ最後までご覧ください。

ネットでは公開されていない物件（不動産）とは？

ネットでは公開されていない物件は、一般公開されているネットには掲載されていない物件のことです。

一般公開されていないということはつまり、普通にネットで検索しても出てくることはないということです。

そのような物件は、何かしらの事情で載せられないようになっており、特別な方法を用いなければ見ることができないのです。

ネットに公開されていない物件の探し方については、後ほど詳しく解説していきます。

物件（不動産）情報の流通の仕組みとは？

ネットに公開されていない物件の探し方について解説する前に、まずは一般的な物件情報の流通の仕組みについて簡単に解説します。

一般的に、物件には必ず物件の所有者である売主が存在します。

新築の場合、売主・販売者のほとんどが不動産会社になります。

一方で中古物件の場合は、不動産会社を通さずに売買するケースもありますが、個人が売主で不動産会社に販売の依頼を行い不動産会社が販売者となるケースがほとんどです。

不動産会社が物件を販売する際は、REINS（レインズ※次で詳しく説明します）や不動産情報サイト、HPなどで物件を購入してくれる人を探します。

住宅情報システム「RREINS（レインズ）」とは？

住宅情報システム「RREINS（レインズ）」とは、「Real Estate Information Network System」の略で、国土交通大臣が指定した不動産流通機構によって運営される不動産会社間で共有される情報ネットワークです。

RREINSは不動産会社であればほとんどが利用でき、全国にある物件情報が公正に共有されているのです。

ネットに公開されない物件（不動産）はどんな物件？

では、ネットに公開されない物件はどのような物件なのでしょうか。

ここからは、ネットに公開されない物件の特徴５つを紹介します。

売主の意向で情報公開を希望していない物件

情報公開するかどうかは、売主の意向で決定できます。

そのため、売却予定であることを知られたくない、見学に来られては困るなどの事情がある場合は売主が情報公開を拒みネットに掲載されないことがあるのです。

法令などで公開が制限されている物件

新築物件をネットに掲載する際は掲載の条件があります。

新築物件の場合は、建築計画が法令に合っているかの確認である「建築確認」ができていることが条件になります。

そのため、売り土地（建築条件付き）として販売はできますが、基本的に建築確認の完了前にネットに物件を掲載することはできないのです。

不動産会社の意向で情報公開範囲を制限している物件

不動産会社の意向で情報公開範囲を制限する場合もあります。

例えば、条件が良くすぐに買主が見つかりそうな物件の掲載を控えるなどです。

これは、不動産会社は掲載物件を減らすことで、掲載にかかる費用を抑えることができるからです。

物件をサイトに掲載し買主を募るためには掲載費用がかかるため、不動産会社は掲載物件を制限する場合があります。

物件のデータ登録期限がまだの物件

売主と買主で専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結していてネットに物件を掲載する際は、先ほど説明した住宅情報システム「RREINS（レインズ）」へ登録し販売を開始します。

このRREINSの登録物件は更新しなければ30～92日間で自動的に削除されます。

このような事情から、ネット上で物件情報が出てこないことがあるのです。

入札物件（競売）や破産などの物件

裁判所が最低販売価格を提示して行う競売による売却や破産により売却する任意売却物件、管財人弁護士が行う弁護士入札物件など大々的に市場に情報を出せない物件も多く存在します。

これは、高額で購入する方を探すためです。

このような事情からも、ネット上で物件情報が出てこないことがあります。

ネットに公開されていない物件（不動産）の探し方3つ？

ここまでは、ネットに公開されていない物件について解説してきました。

では、ネットに公開されていない物件を探すためには、具体的にどのようにしたら良いのでしょうか。

ここからはネットに公開されていない物件の探し方3つについて詳しく解説します。

不動産を扱う会社のHPを訪問してみる

不動産会社のHPを訪問してみるのも方法の1つです。

先述の通り、物件の掲載には掲載費用が発生します。

つまり、条件が良く幅広く宣伝しなくてもすぐに買主が見つかりそうな物件は、不動産会社のHPだけに公開している可能性もあります。

また、会員登録することで、条件に合う物件や新着物件を知らせてくれる不動産会社もあります。

まずは、物件を探したい地域の不動産会社を調べ、HPを訪問してみましょう。

複数の物件（不動産）情報サイトを利用する

物件情報をどこのサイトに載せるかどうかは売主や不動産会社が決定するため、Aサイトには載っているけどBサイトには載っていないという状況が発生してきます。

そのため、より多くの物件の中から自分の条件に合った物件を見つけたいという場合は、複数の物件サイトを利用するのがおすすめです。

複数のサイトで検索することで、多くの物件の中で比較検討し、よりよい物件を見つけてください。

不動産を扱う会社の営業担当に紹介してもらう

不動産会社の営業担当者に直接紹介してもらうという方法もあります。

ネットには正しい情報・誤った情報を含め数多くの情報が溢れているため、何が最新で正しい情報なのか見極めが難しいという人も少なくありません。

一方、時間や手間はかかりますが、プロに直接話を聞くことで最新の情報や隠された情報を知ることができます。

この場合は、情報の信ぴょう性も高いため、安心して物件を探すことができます。

じっくり条件の良い物件を探したいという場合は、不動産のプロに問い合わせし、営業担当に直接話を聞いてみましょう。

大阪府枚方市・寝屋川市・京阪沿線でネットに公開されていない物件の相談をするなら「有限会社ライフステージ」
有限会社ライフステージ（大阪府寝屋川市石津南町8-7）では、オンラインで気軽にネットに公開されていない物件に関する相談が行えます。

オンライン相談では、大阪府枚方市・寝屋川市、京阪沿線を中心に土地の売買や賃貸など数多くの実績のある専門家によるアドバイスが受けられます。

大阪府枚方市・寝屋川市、京阪沿線で、

• ネットに公開されていない物件について知りたい
• 物件探しについてのアドバイスが欲しい
• 物件探しを手伝って欲しい
• 不動産について聞いてみたいことがある

など、不動産のお悩みがあれば、いつでもお気軽にご相談ください。

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監修　すえひろまさのり
　宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士
　住宅ローンアドバイザー、ホームインスペクター
　定借アドバイザー、少額短期保険募集の資格を持ち
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　弁護士、司法書士との連携があり成年後見、任意売却
　も得意とする。
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