家や土地を売ろうと思ったとき、
多くの方が気になるのは
「自分の不動産はいくらくらいになるのか」
ということです。
そのときによく出てくるのが「査定」という言葉です。
ただ、
「査定では何を見られるのか」
「どこで価格が変わるのか」
「古い家だと安くなるのか」
といったことは、意外とわかりにくいものです。
査定価格は、何となく決まるものではありません。
いくつかのポイントを見ながら、売れる可能性や市場での見られ方を考えて出していきます。
この記事では、不動産査定で見られるポイントを、できるだけわかりやすく解説します。
不動産査定は「家そのもの」だけを見て決まるわけではない
まず知っておきたいのは、
不動産査定は、建物だけを見て決まるわけではないということです。
たとえば、
・場所はどこか
・土地の広さはどうか
・建物は古いか新しいか
・周辺環境はどうか
・今の市場で動きやすいか
といった点も大きく関わります。
つまり、査定では
「この家はきれいかどうか」
だけではなく、
その不動産が市場でどう見られるか
を見ているのです。
- 立地
査定でまず大きく見られるのが立地です。
同じような家でも、
場所が違えば価格は大きく変わります。
たとえば、
・駅から近いか
・生活しやすい場所か
・周辺に買い物施設があるか
・学校や病院が近いか
・前の道路は広いか
・車の出入りはしやすいか
こうした条件によって、買いたい人の多さが変わります。
不動産は動かせないため、
立地はあとから変えられません。
そのため、査定では非常に大事なポイントになります。
- 土地の広さと形
土地の広さも、査定では大きなポイントです。
一般的には、
広さがあるほど使い方の幅が広がるため、評価に関わりやすくなります。
ただし、広ければ何でも良いわけではありません。
たとえば、
・細長すぎる
・三角形に近い
・使いにくい形をしている
・道路との接し方が弱い
といった場合は、見た目の面積があっても使いづらく感じられることがあります。
つまり、査定では
広さだけでなく使いやすさ
も見られます。
- 接している道路の状況
意外と見落としやすいのが、道路の状況です。
たとえば、
・前の道路が狭い
・車が入りにくい
・接している道路が使いづらい
・角地かどうか
・道路との高低差がある
などによって、使いやすさや印象が変わります。
家そのものは悪くなくても、
道路の条件で買う人が限られることがあります。
そのため、査定では道路の条件も大事に見られます。
- 築年数
建物がある不動産では、築年数もよく見られます。
一般的に、築年数が古くなると、
建物の評価は下がりやすくなります。
ただし、
ここで大切なのは、
古い家＝必ずだめ
ではないということです。
築年数が古くても、
・きちんと手入れされている
・立地が良い
・土地として需要がある
・建物を活かせる見込みがある
という場合もあります。
そのため、築年数は大事ですが、
それだけで決まるわけではありません。
- 建物の状態
建物がある場合は、状態も見られます。
たとえば、
・雨漏りがないか
・傾きがないか
・外壁の傷みはどうか
・室内の傷みは大きくないか
・設備の古さはどうか
・清潔感があるか
といった点です。
ここで重要なのは、
査定では「新品のようにきれいか」だけを見ているわけではないということです。
買う人が使いやすいか、
そのまま住めそうか、
手を入れるならどれくらい必要そうか、
という見方もされます。
建物の状態が悪いと、
買った後にお金がかかりそうだと考えられやすいため、価格に影響しやすくなります。
- 室内の使い方や印象
査定では、室内の印象も無視できません。
たとえば、
・荷物が多すぎないか
・暗すぎないか
・においが強くないか
・掃除が行き届いているか
・部屋の使い方がわかりやすいか
こうした点は、建物の状態そのものとは別に、見た人の印象を左右します。
もちろん、査定は見た目だけでは決まりません。
ですが、印象が悪いと、
本来の良さが伝わりにくくなることがあります。
つまり、査定では
数字になりにくい印象面
も意外と大切です。
- 周辺環境
家の外の環境も査定に影響します。
たとえば、
・周りにどんな建物があるか
・騒音はないか
・日当たりはどうか
・近隣の雰囲気はどうか
・生活しやすい地域か
といった点です。
買う人は家だけでなく、
その場所でどんな暮らしになるかも考えます。
そのため、査定では
建物の中だけでなく、周辺の住みやすさも見られます。
- 近くでどれくらいの価格で動いているか
査定では、周辺で似たような不動産がどれくらいの価格で動いているかも参考にされます。
たとえば、
・近くで売りに出ている家
・最近売れた家
・同じくらいの広さや築年数の物件
などです。
どれだけ家に思い入れがあっても、
相場とかけ離れた価格では動きにくくなります。
そのため査定では、
その不動産単体だけでなく、
周辺の市場の動き
も見ながら価格を考えます。
- 需要があるエリアかどうか
同じ条件の家でも、
エリアによって動きやすさは変わります。
たとえば、
・買いたい人が多い地域
・ファミリー層に人気がある地域
・土地の需要が高い地域
・古い家でも探している人がいる地域
では、見られ方が違ってきます。
逆に、
需要が少ない地域では、
良い家でも時間がかかることがあります。
不動産査定は、
単純に家の良し悪しだけでなく、
その地域でどれだけ求められているか
も大切です。
- 権利関係や売却しやすさ
意外に大切なのが、
スムーズに売却を進められる状態かどうかです。
たとえば、
・名義がはっきりしているか
・共有名義ではないか
・相続関係が整理されているか
・引き渡しの見通しが立つか
といった点です。
家や土地そのものが良くても、
手続き面で進みにくいと、売却に時間がかかることがあります。
そのため、査定では
物件の条件だけでなく、
売りやすさも関わってきます。
査定価格が高ければよいとは限らない
ここで気をつけたいのは、
査定価格は高ければよいというものではないことです。
高い価格がつけばうれしいものですが、
実際に売れるかどうかは別の話です。
相場とかけ離れた高い価格で出すと、
・問い合わせが少ない
・長く売れ残る
・結果として値下げになる
・売主が疲れてしまう
ことがあります。
大切なのは、
ただ高い数字を見ることではなく、
現実的に動きやすいか
という視点で考えることです。
査定前にやっておくとよいこと
査定前に完璧な準備は必要ありません。
ですが、次のようなことをしておくと、状況が伝わりやすくなります。
・家の基本情報を整理しておく
・わかる範囲で築年数や面積を確認する
・気になる不具合を思い出しておく
・室内を軽く整えておく
・書類があれば手元にまとめておく
全部そろっていなくても問題ありません。
大切なのは、今の状況をできる範囲で把握しておくことです。
まとめ｜不動産査定は「場所・状態・市場」の3つで見られる
不動産査定で見られるポイントをまとめると、特に大事なのは次のような点です。
・立地
・土地の広さと形
・道路の状況
・築年数
・建物の状態
・室内の印象
・周辺環境
・近くの相場
・地域の需要
・権利関係や売りやすさ
つまり、査定は
家だけを見て決まるものではありません。
場所
建物や土地の状態
今の市場でどう見られるか
この3つを合わせて考えることが大切です。
不動産の査定で
「何を見られるのか知っておきたい」
「自分の家はどう見られそうか気になる」
「売るかどうかはまだ決めていないけれど、まずは知りたい」
という方は、まずはお気軽にご相談ください。