空きが多い収益マンション（賃貸物件）は管理会社を変えるべき？
市場の人気があるうちに売却する？
収益マンションは、家賃収入を得ることで儲けを出しています。
しかし空きが多いと、管理などにかかる費用が家賃収入を上回り、赤字になることも。
そのようなときに、管理会社を変更すると空きが減り、収支が改善される場合があります。
そのため、賃貸経営をしている方の中には、
- 空きが多いので管理会社を変えようか迷っている
- 管理会社を変更するべきタイミングについて知りたい
- 管理会社を変更するときの注意点について知りたい
- 管理会社を変更するか売却してしまうか迷っている
などという方も多いのではないでしょうか。
今回の記事では、収益マンションの空きが多いため管理会社を変えた方がいいか悩んでいる人の悩みを解決していきます。
記事の最後では、大阪府枚方市・寝屋川市、京阪沿線で空きが多い収益マンションに関してのオンライン相談ができる弊社「有限会社ライフステージ」についても紹介いたします。
良い管理会社を見つけるためのポイント2つについても紹介するので、収益マンションの空きが多くてどうしていいか分からないという方は、ぜひ最後までご覧ください。
管理会社を変更するべきパターン3つ
空きが多い収益マンションを持っている方の中には、「経営が厳しいから管理費用も下げたい」と考える方もいらっしゃると思います。
しかし、管理費用を下げたいという理由で管理会社を変更するのは、負のスパイラルを生んでしまう結果になってしまいます。 なぜかというと、管理費用が低ければ低いほど管理能力も低くなる傾向にあるからです。
では、管理会社を変更すべきタイミングはどのようなときなのでしょうか。
ここからは、管理会社を変更するべきパターン3つを紹介します。
空きが3カ月以上続いているとき
全体の2割以上が空室で内見や入居申し込みも3カ月以上ない場合は、管理会社を変更すべきタイミングです。
そのようなときは、収支サイクルが上手くいっていない状態なので、現在の管理会社では今後も改善が見込めません。
そのため、思い切って空室対策に優れた管理会社に変更してしまうのがおすすめです。
管理会社の対応が悪いとき
賃貸経営の収益を上げていく上で、管理会社との関係は重要です。
管理会社との関係が悪いと、本業に支障が出るうえ、問題点の改善ができず状況は悪化する一方です。
「問い合わせに対する返信が遅い」「清掃やクレーム対応が不十分」「家賃の滞納が続いている」など、管理会社の対応が悪く改善を求めても変化がない場合は、管理会社の変更を検討しましょう。
しかし、対応の良し悪しは関わってみないと分からないというのが現実です。
そのため、管理会社を変更しても改善されない場合も十分にあるということを理解しておきましょう。
所有物件が管理費用に見合っていないとき
管理費用の平均値は「家賃収入の5％」です。
しかし、あくまでも条件がいい物件と悪い物件を含めた平均値のため、管理費用の見定めには注意が必要です。
また最近では、管理費用が安すぎたり定額制だったりする管理会社もありますが、先述の通り「安さ」だけで管理会社を決めてしまうのは危険です。
しかし、「駅近」「新築」などの好条件物件で空室対策がそこまで必要ないという場合は、安い管理費用のところを選択してもあまり問題ありません。
管理会社を変更するときの注意点3つ
では、実際に管理会社を変更するときは、どのようなことに気を付けるべきでしょうか。
ここからは、管理会社を変更するときの注意点3つを紹介します。
解約までの数か月間の管理が雑になることがある
管理会社を変更する際は、管理会社によっても異なりますが、基本的には数カ月前に申告しなければならない決まりになっています。
その場合、管理会社としては解約が分かっている物件よりも他の物件に力を入れようと考えるので、解約までの数か月間の管理がおろそかになってしまう可能性があります。
次の管理会社が良いとは限らない
管理会社を変更したとしても、問題点が100％改善されるとは限りません。
これはいくら口コミなどで情報収集していたとしても、口コミの信ぴょう性も確実とはいえず（業者が口コミを投稿している場合もある）、さらに実際に契約してみないと分からない部分も多いためです。
また、いくら変更後の管理会社が優れていたとしても、効果がすぐに目に見えるわけではありません。
そのため、解約までの間の管理が雑になることがあるというリスクに加え、効果発揮までにも数カ月かかることを想定しておきましょう。
さまざまな保証切れのリスクがある
管理会社を変更すると当然ですが、変更前の管理会社と結んでいた保証が切れてしまうことがあります。
保証内容や料金は管理会社によって異なります。
そのため、工事にかかる保証やサブリース保証などを結んでいる場合は、保証も含め管理会社を変更すべきか検討するようにしましょう。
良い管理会社を見つけるためのポイント2つ
管理会社を変更すべきパターンや管理会社を変更するときの注意点が理解できたところで、続いては、良い管理会社を見つけるためのポイント2つを紹介します。
現在の管理会社への不満を明確にする
管理会社を変更する際は、まずは今の管理会社への不満を明確にしておくことが重要です。
今の管理会社に感じている問題点が改善できるような管理会社を見つけ、管理状況を良くしていきましょう。
また、空室が多いことは問題点の中でも最も重要な要素です。
そのため、「空室が多い」という問題点は、他の問題点よりも優先して考えるようにしましょう。
管理会社の選定を慎重に行う
今の管理会社への不満が明確になったら、新しい管理会社の選定を行います。
管理会社の選定は、銀行からの紹介や不動産情報サイト、インターネットでの検索などで行えます。
選定方法はさまざまですが、確実に悪徳業者を避けたい場合は銀行からの紹介がおすすめです。
市場の人気があるうちに売却する？
管理が上手くいかずに収益が出ないマンションは、市場の人気があるうちに売却してしまうのも方法の1つです。
管理会社を変えることで収益マンションの空きが改善されることが期待できますが、必ず改善されるというわけではありません。
その場合、赤字経営を続けるよりは市場の人気があるうちに売却した方がいい場合もあります。
仮に好条件で売却できた場合は、今までの赤字がカバーできるかもしれません。
管理会社を変えるか売却してしまうか自分で判断できないという場合は、不動産の専門家に相談してみましょう。
大阪府枚方市・寝屋川市・京阪沿線で空きが多い収益マンションの相談をするなら「有限会社ライフステージ」
有限会社ライフステージ（大阪府寝屋川市石津南町8-7）では、オンラインで気軽に空きが多い収益マンションに関する相談が行えます。
オンライン相談では、大阪府枚方市・寝屋川市、京阪沿線を中心に土地の売買や賃貸など数多くの実績のある専門家によるアドバイスが受けられます。
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- 空きが多い収益マンションに関する相談がしたい
- 管理会社の変更について相談したい
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など、不動産のお悩みがあれば、いつでもお気軽にご相談ください。
監修 すえひろまさのり
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士
住宅ローンアドバイザー、ホームインスペクター
定借アドバイザー、少額短期保険募集の資格を持ち
不動産業界30年以上のキャリアの持ち主。
弁護士、司法書士との連携があり成年後見、任意売却
も得意とする。
土地や建物の査定・賃貸・売買・管理・改装工事など
今も自ら携わる、現場主義。