住宅ローンのお支払いが苦しい又は、延滞・滞納をしており、競売の手続きが進んでいる。
任意売却(所有者と債権者との同意のもと物件を売却する)をする方法を考えているが、
どうして良いのか分からないなど。

住宅ローン延滞・滞納 ①

住宅ローンのお支払いが、1回遅れると債権者(銀行等)からお支払いの催促の通知がきます。
その後2回・3回と延滞が続くと一括請求の催促状が届きます。
内容は、「貴方の信用情報にキズが付きます」とか「法的手段(競売)の手続きに入りますので至急全額のお支払いをしてください」のような通知が届きます。
その後も連絡もせずにそのままにしておくと、銀行等から代位弁済のお知らせが届き、次に競売の開始決定の通知が届きます。
その後もそのままの状態でいると、裁判所から依頼された執行官が家が室内の写真を撮ったり、家の状況を伺いに家にきます。
その後3ヶ月~6ヶ月位の期間で競売の入札が始まってしまいます。

住宅ローン延滞・滞納 ②

競売の入札期間が約1週間あり、その後に開札が行われます。
開札で何件の入札があってのかとか、入札金額がわかり誰が落札をしたのかが分かります。
その後裁判所で売却の決定が出されて、落札者に残金の入金の書類が送られます。
落札者が早く行動を起こされる場合は、この時点で落札した物件(家)にきます。
そこで、まだ入居中であった場合は、「いつ退去してくれますか」とか
「何時までに退去してください」とか言ってきます。
落札者が残金の支払いが終わって、中々退去しない場合または退去を拒んで
物件に居座った場合は、強制執行が行われる事もあります。

任意売却とは

「任意売却」とは、住宅ローンや借入金などの支払いが困難になったときに、
所有者(債務者)と債権者(銀行等)の間に仲介者(不動産業者等)が入り、
不動産を競売の入札前に所有者・債権者・買主の同意を得て、納得のいく価格で不動産を売却する事です。
競売よりも任意売却の方が有利な条件で、市場に近い価格で売却できるので残債務も少なくなり、
債権者も競売よりも多く債権を回収できる利点もあります。

任意売却と競売との違いは何か?

競売だと新聞やネット上で情報が開示されますので、ご近所の方や周りの方に分かってしまう事があります。
任意売却だと通常の売却と同じなので、チラシ等には売物件として掲載されますが、
内情は知っている方が話さない限り周りには分かりません。
但し、任意売却をしているとしても、債権者の方は競売の手続きをされる所が多いので入札の期間が迫ってくると、
競売情報に掲載されますので表に出てしまいます。

任意売却の「メリット」は?

仲介手数料や司法書士の抹消費用などは売買代金の中から精算されますので、所有者の方の費用負担は無し。

マンションの場合は、管理費や修繕積立金などの滞納があったとしても、売買代金の中から精算されます。
但し、水道代や駐車場代等は売買代金の中からは精算されませんので、所有者の方でお支払いが必要です。
債権者との話し合いで引越し代の費用も確保する事ができます。

周りの人に分からないように売却するには?

時間との勝負です。
住宅ローンのお支払いが難しくなり延滞をするようになると、
債権者は一括請求をし競売の申立てをしてきます。
競売の申立てをされてもすぐに競売の入札が始まる事ではなく、入札までには4~5ヶ月程度の期間があります。
この期間の早い段階で任意売却を行ってしまえば、
周囲の方には普通に不動産を売却して転居されたようにしか見えません。

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