勤続年数について

銀行の住宅ローンの審査基準に勤続〇〇年以上というのがありますが、多くの銀行は、勤続1年以上を審査基準においています。

そうすると転職して間もない間は、住宅ローンが組めないということになりますが、

しかし銀行によっては、勤続年数が1ヶ月以上であれば審査をしてくれます。

 


年収制限について

年収とは1月~12月までの税込みの総収入です。

源泉徴収票でしたら、一番左の氏名の下くらいにある給与・賞与の欄の右側の数字です。

この、年収によって借入額が変わってきます。

住宅ローンには、審査をしてもらえる最低年収も存在します。

銀行によっては多少差はありますが、大概年収150万円以上でなければ、取り扱いもしてもらえません。

年収額によって、年間の返済できる額も基準があり、例えば、

年収150万円以上300万円未満の方なら、年間返済額25%以内

年収300万円以上400万円未満の方なら、年間返済額30%以内

年収400万円以上の方なら年間返済額35%以内

というように規定があります。

銀行によって規定が少し変わるところもありますが、概ねこんな感じです。

例を挙げますと、

年収300万円の方なら、年間で返済できる最高額は90万円となります。(年間返済額の規定が30%)

現在、都市銀行の住宅ローンの変動金利が2.475%なので100万円あたり(返済期間を35年とする)3,561円の月々の返済額になります。

年間90万円迄返済出来るので、月々の返済額にすると

90万円÷12ヶ月=75,000円となり、

75,000円を100万円あたりの3,561円で割ると

75,000円÷3,561円×100万円=21061499.5円となり、

2,100万円迄借り入れが可能となります。

但し、銀行によっては、100万円あたりの基準返済金利を4%で計算するところもあるので、銀行によって借り入れ可能額が変わってきます。

また、住宅ローンの金利についても、銀行によって優遇する金利の%が変わってきます。

例えば、金利を通期(全期間)で1%優遇している銀行だと住宅ローンの変動金利が1.475%になりますし、

1.5%優遇している銀行だと、0.975%となります。

但し、変動金利ですので、金利が上がれば基準金利が上がりますので、その金利から優遇されている金利を引いたものが、住宅ローンの金利になります。

変動金利を選択した場合、

住宅ローンの金利が上がれば年2回(4月と10月)金利の見直しがあります。

金利が上がったとしてもローンを組んでから5年間は毎月の支払額に変動はありません。

どういうことかと言いますと毎月の支払額の中で元金の返済部分と金利の返済部分の金額が変動しています。

例えば

毎月の住宅ローンの支払額が10万円とし、元金返済額が6万円、金利部分が4万円とすると

住宅ローンを取り組んでから5年間は金利が上がったとしても毎月の支払額は10万円で変動はありません。

しかし、毎月の支払額の中で変動しています。元金の返済額が6万円から5万円とか5.5万円とかに変わっており、金利の部分が5万円とか4.5万円とかに上がっています。

当然、毎月の元金の返済額が下がっていますので、住宅ローンを取り組んだ時のローン期間が30年とか35年とかで支払いが0にならない事が起こります。

反対に金利が下がったら、毎月の元金の支払いが増えるので早く支払いが0になる可能性もあります。

金利が上がると5年後には支払額が当然上がるのですが、変動金利を選択された方には、毎月の支払額の25%以上は上がらない特約があります。

例えば

毎月10万円の支払いなら、いくら金利が上昇しても5年後の支払額の見直しの時には、12.5万円以下の支払額になると言うことです。

固定金利を選択された方は、また違います。

変動金利を選択された方とは違って、固定金利の全期間以外を選択された方はこの25%以上支払額が上がらない特約は使えません。

例えば

2年固定・3年固定を選択されて2年後・3年後に金利が上昇していたらそのときの金利で変動金利か固定金利かを選択しなければなりません。

最初から変動金利を選択された方と違って、毎月の支払いが3万円上がればその上がった額を、5万円上がれば、その上がった額が毎月の返済額になります。

勿論、住宅ローン当初の優遇金利が使える方はその金利を差し引いて貰えます。

全期間の固定金利を選択された方には関係の無い事ですが、住宅ローンの返済期間よりも短い固定金利を選択された方には関係します。

しかし、固定期間の間は、変動金利を選択された方とは違って確実に毎月決まった額が(元金)減っています。

どちらが良いかは難しいところですが、最初に決めた条件(固定金利と変動金利)の変更はできます。(変更できる期間の条件はあります。)
住宅ローンは、各銀行で色々な基準があり優遇される金利も違いが有ります。

 

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